De fundar Privalia a reinventar la construcción | 011h | #422

En los últimos barómetros sociales, eh, la vivienda ha sido la preocupación número uno, ¿no? Tradicionalmente lo era el trabajo, los conflictos de la inmigración. Ahora es la vivienda. Nosotros siempre hemos tenido la misma visión. De hecho, tenemos un manifiesto de cómo vamos a llegar ahí. Queremos crear la primera constructora de edificación realmente escalable.

Has dicho que vais a romper la ley.

Bueno-

¿Cómo se rompe una ley? ¿Os mandan a la cárcel?

El gran problema de la construcción es que cada vez hay menos capacidad productiva. Está basado en mano de obra cada vez más escasa, cada vez menos especializada.

Cuando acaba valiendo todo más, porque siempre acaba costando más dinero, ¿quién lo paga? ¿Quién se come el riesgo?

Hay muchas actividades donde el LM podría sustituir al humano y muchas donde no. Y de hecho, el nivel de sustitución real es todavía muy pequeño. Amazon empezó como retailer y acabó como marketplace. Nuestro camino se inspira en, en esta evolución.

Que presentes lo bonito de los negocios. No hay, no existen playbook. Hay un conjunto de decisiones que toman emprendedores como tú con trade-offs, eh, que todos son potencialmente interesantes y, bueno, y luego la realidad se impone.

La realidad es la prueba y error, y la realidad es que la mayoría de proyectos salen de aquí. Bienvenido a las historias de startups de Itnig.

Bienvenidos una semana más al pódcast de Itnig. Esta semana estamos Jordi Romero y yo con Lucas Carne. ¿Qué tal, Lucas?

Muy bien. ¿Vosotros?

Muy bien. Bueno, tú has bajado con el ascensor de, de, del mismo edificio.

Ya no.

Ah, ¿ya no?

No. Eh, a final de año nos mudamos, eh, calle Peracuár, veinticinco minutos andando hacia el norte.

Vale.

Seguimos más o menos en la zona. Hemos cambiado de barrio porque es San Martí, eh, pero, pero ya no estamos en este edificio. Ya no estoy arriba.

Vale, vale, pues ya no nos encontraremos por la calle.

Poco.

Eh, hicimos un pódcast contigo explicando la historia de Privalia. Tú eres el fundador de Privalia.

Mhm.

Uno de los fundadores. Eh, una historia brutal, un exit espectacular, ¿no? Y después de Privalia te metiste a hacer un software de construcción. Nos empezaste a contar, ¿no? En el último pódcast. Una constructora, ¿no?

Mhm.

Eh, hoy es más constructora que software, ¿no? Depende del mercado. Ha ido cambiando el, el, el concepto, pero nada que ver con el mundo de la moda o el mundo del e-commerce.

Mhm.

Que es de donde tú venías, ¿no? De hecho, nos sorprendió mucho cuando nos contaste que te estabas metiendo a, a construir edificios.

Mhm.

Em, justo empezabas, empezabas cuando hi-hicimos el pódcast. El pódcast tuvo mucho éxito, lo escuchó muchísima gente. Explicaste en mucho detalle la historia de Privalia, pues todo lo que os pasó, eh, pues las oportunidades de venta y cómo, cómo, cómo lo gestionasteis.

Y eso a la gente le, le encanta ver un emprendedor que explica con tanto detalle, ¿no? Transparentemente lo que le pasó. Una vez ya pasado, además.

Mhm.

Em, y bueno, hemos visto, hemos, hemos visto que ha crecido mucho, eh, Cero 11 H y te hemos vuelto a invitar para que nos, nos cuentes qué ha pasado con este negocio.

Gracias. Primero te quería hacer un apunte.

Sí.

Que es que, o sea, el negocio no ha pivotado. El negocio tiene una visión, que siempre ha sido la misma, que es, eh, empezar como una constructora en base a cuatro pilares que luego podemos desarrollar. Uno de ellos, mmmuy importante, seguramente el más innovador en el sector y quizás dentro de los actores que ahora hay en el sector, pues el que a nosotros nos diferencia más respecto al status quo, ¿no?

Que es toda la parte digital. Pero la idea siempre ha sido, eh, en base a esos cuatro pilares, crear una neoconstructora donde uno de los pilares era digitalización y donde en un futuro esa digitalización podía convertirse ya no en lo que habilita en el superpoder de una neoconstructora, sino en una plataforma abierta que orquestre cualquier proyecto de construcción, pero con agentes ya externos, ¿no?

Con una supply chain de fabricantes externa, de industriales externa, de diseñadores externa e incluso con un contratista que haga ese rol de contratar y coordinar la ejecución externo.

O sea, de constructora a software que gestiona la constructora y de software a plataforma para otras constructoras que quieran hacer lo mismo que vosotros.

Sí. Constructora y software de la mano.

Sí, sí.

Porque, digamos, ya nacemos pensando en que hay que convertir la construcción en un producto. ¿Qué es un producto en este caso? Es un proceso constructivo que se hace en base a un sistema de edificación con una supply chain que lo puede proveer y, eh, que además, eh, está, digamos, em, habilitado o coordinado con una plataforma digital, ¿no?

El software que hacíamos hace veinte años, una plataforma cloud base, básicamente con, bueno, pues lo mismo que funcionaban los e-commerce cuando lanzamos Privalia, pero, eh, digamos, soportando todo el proceso, integrando a, a todos los agentes y haciendo el proceso end-to-end, pues mucho más eficiente.

Y sobre todo asegurando que algo que no existe hoy, que es que los datos de un proyecto tengan trazabilidad e integridad desde el principio hasta el final, ¿no? Entonces la idea era: oye, no tenemos ni idea de esto, pero sí tenemos Cuatro, mmm, pilares que creemos que van a solucionar el gran problema que tiene este sector.

Entonces, vamos a ponerlos en marcha, mmm, con un enfoque muy ágil, que es: oye, vamos a conseguir un cliente, un promotor que nos permita hacer un edificio. Eh, vamos a asumir todo el riesgo. Entonces, vamos a empezar con una solución, un MVP de digitalización, supply chain, sistema constructivo, proceso.

Aprendemos, vamos a por otro, aprendemos, vamos a por otro y vamos creciendo, ¿no? Entonces, el problema que queremos solucionar principalmente es, eh, la capacidad productiva y la productividad. O sea, el, el gran problema de la construcción es que cada vez hay menos capacidad productiva. Está basado en mano de obra muy artesana, cada vez más escasa, cada vez menos especializada, y eso hace que no se pueda, eh, responder a la demanda que hay de construcción y que además, digamos, eh, la productividad sea muy baja.

Entonces, resolver esto da entrada a construir más, construir mejor, construir más barato, construir de forma más fiable, construir de forma más sostenible. Pero ese es el problema de fondo que hay que solucionar.

Sí.

Básicamente, hay un, un agente que es nuestro cliente, que es el promotor inmobiliario. El promotor inmobiliario tradicionalmente lo que ha hecho es comprar y desarrollar suelo. Tiene un inventario, que son suelos, a veces suelo finalista.

Terrenos. A veces, eh, suelo no finalista y tiene que embarcarse, pues, eh-

Un proceso de urbanización. Que no es urbanizable. Mmm, es...

Pero si no es urbanizable, ¿qué puede hacer?

Pues, eh, urbanizarlo.

Malear.

Es un proceso administrativo.

Es un proceso administrativo por el cual, eh, pues tú coges cualquier suelo y ese suelo, pues al final se le ha de asignar un uso y...

¿Pero se puede cambiar un uso en España en general?

Sí.

O sea, en Barcelona es muy complicado.

Se ha cambiado siempre para conseguir edificar década tras década.

Bueno, claro.

Para poder dar respuesta al crecimiento de familias.

Históricamente se ha hecho, seguro.

Sí, sí.

Pero hoy en día, ¿no es muy rígido el proceso de cambio de usos?

Es muy rígido.

¿Muy difícil?

En zonas urbanas ya muy densificadas, eh, no lo es tanto en zonas periurbanas o obviamente en zonas rurales, porque hay otras prioridades, ¿no? Mmm, hay una prioridad que es hacer más vivienda, mmm, y económica.

Sí, pero la-

Hay otras prioridades

...la prioridad de la vivienda es en zonas urbanas, ¿eh?

Eh...

No en zonas rurales.

Sí, idealmente, pero como ya no hay mucha edificabilidad adicional o es difícil conseguirla, pues lo que ha pasado es que las ciudades han ido creciendo en las zonas adyacentes, ¿no? Ahora, los grandes planes de vivienda asequible, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, que es donde más actividad hay, el Plan Vive, Plan Vive Joven, Plan Suma, son grandes proyectos urbanísticos de miles de viviendas que están en los alrededores de Madrid.

Nosotros empezamos ahora en breve uno en Berrocales y en Ahijones, eh, de trescientas viviendas.

Y aquí en Barcelona no, ¿eh?

Eh, sí, en Barcelona ha-habréis oído hablar del, del plan de las cincuenta mil viviendas de Illa, que dice que son cincuenta mil antes del 2030, pero que luego vendrán doscientas mil más. Pues es exactamente esto. Ahora están, eh, sacando suelo, mmm, de ayuntamientos, mmm, de comunidades autónomas, suelo público donde pueden, para sacar concursos donde entren promotores privados con una concesión o una cesión de superficie a setenta y cinco años, en la que el promotor construya.

Opere vivienda de alquiler. Al cabo de los setenta y cinco años, eso pasa otra vez a... Es-- siempre es pública la propiedad, eh, pasa a, al Estado.

¿Ah, sí?

A la comunidad autónoma, al Ayuntamiento.

Es... sí.

Sí, sí. Sí, sí, sí. O sea, es propiedad pública, eh, que en algunas comunidades luego puede pasar a ser privada, ¿no? Como era aquí antes. Había gente, pues que accedía a una vivienda VPO de compra y tenía la opción, al cabo de unos años, de ponerla a la venta a precio de mercado, ¿no?

Cataluña ha decidido que esto ya no va a ser así, o sea que toda la vivienda, eh, sobre suelo público va a ser siempre pública y aparte va a ser un modelo de alquiler para sacar, digamos, del mercado libre y de la especulación privada o de las dinámicas oferta-demanda del suelo, eh, el problema de la vivienda.

Hay otras, pues, que no, ¿no? Pero bueno, que la verdad es que cada año en, en España, no sé si lo sabéis, pero se crean más hogares nuevos que viviendas nuevas Por varias razones

Pues que-

Más familias

Crece el número de familias. No solo crece, sino que el número de familias se concentra en zonas geográficas diferentes, que también busca viviendas diferentes, porque la composición de las familias ha cambiado. Entonces, se necesitan viviendas nuevas en los sitios que, eh, acumulan esa densidad de población, que es todavía creciente por la inmigración, ¿no?

Entonces, eh...

Yo, yo te, te insistí en el tema de los usos, porque, o sea, eh, en, en Barcelona, por poner un ejemplo que conocemos todos, ¿no? Eh, hay, hay muchos, eh, solares. Hay-- y hay mucha-

Mhm

...m-muchos edificios que probablemente se podrían reconvertir a, a vivienda.

Sí.

Pero hacer un cambio de trámite de, de-- un cambio de uso en Barcelona es-

Cuesta

...es casi imposible.

Sí.

A diferencia de Madrid.

Sí.

Eh, o sea, por e-- por poner esta dicotomía de...

Hay solares para usos que no tienen demanda y hay edificabilidad por construir. Sobre Barcelona-

Claro, claro, claro

...hay otra ciudad.

Claro, esta es otra

...de algún millón de metros cuadrados, que solo-

Hay tanta restricción, ¿eh?

...solo con la normativa actual tú podrías, eh, acabar de agotar esa edificabilidad en altura y...

Y solucionar el problema de vivienda

...construir mucha vivienda.

No solucionarlo del todo, pero...

Ayudar a solucionarlo

Mhm.

Sí.

Esto lo teníamos controlado.

Mhm.

Y un millón de cosas más.

El precio de alquiler regulado. Eh, pues no, no hay protección en caso de ocupación.

Los problemas son más que conocidos.

Sí.

Y las soluciones hasta ahora no han llegado o en muchos sitios, digamos, no han llegado. Incluso se han puesto todavía más problemas-

Está de peor

...de los que había, ¿no? Por ejemplo, la famosa ley del 30 % en una nueva promoción de vivienda protegida, que al final puede estar bien o no conceptualmente, pero ha sido un fracaso.

Sí, o sea, conceptualmente todo lo que quieras. Puedes decir: "No, mira, yo voy a obligar a la gente que haga vivienda".

Mhm.

Y ya está. Y te vas a casa o ya-

Sí

...a cenar, ¿no? O sea, claro, si, si no generas un mecanismo de incentivos, o sea, si, si la gente no ve que tiene una oportunidad en invertir y tener un ROI que tenga sentido-

Mhm

...difícilmente va a alocar el capital en este espacio, ¿no?

Está claro.

O sea, es que es muy simple, ¿eh? Pero...

Y a la práctica no está pasando. O sea, a la práctica, eh...

Mhm, pero-

...yo que soy optimista...

Confío en que va a empezar a pasar, porque ya en los últimos barómetros sociales, eh, la vivienda ha sido la preocupación número uno, ¿no? Tradicionalmente lo era el trabajo, los conflictos de la inmigración. Ahora es la vivienda.

Mhm.

Y esto está arriba de todo en la agenda política. O sea, aquí tú le preguntas a Collboni cuál es su prioridad número uno y te dirá: "La vivienda". Le preguntas a Ella cuál es su prioridad número uno, aparte de aprobar los presupuestos, y es la vivienda. Y le preguntas a Sánchez cuál es, aparte de la geopolítica y los o-otros temas internos que tiene para gobernar.

¿Tú la ves con los políticos?

Y es la vivienda. Sí.

¿Sí?

Sí.

¿Porque vosotros presentáis a concursos públicos?

Eh, nosotros nos presentamos con el promotor. O sea, el que se presenta es el promotor. Lo que pasa es que el promotor se presenta con nosotros detrás.

Sí.

Sí.

El promotor tiene suelo.

Construye.

Tiene capital. Luego con el capital compra suelo.

Sí. Bueno, es-- hay otro agente que es el capital inmobiliario, ¿vale? El capital inmobiliario invierte en el promotor. Pero tú tienes los gestores de capital inmobiliarios, tienes fondos inmobiliarios, ¿no? Igual que tienes el PIS vosotros en Itnig. Tienes gestores, igual que tenéis un equipo en Itnig que gestiona.

Y, eh, tienes promotores de startups. En nuestro caso son promotores inmobiliarios. Entonces, tú tienes grandes fondos inmobiliarios, tienes gestores de capital inmobiliarios que invierten en promotores inmobiliarios, que compran suelo para luego vender metros cuadrados o alquilar metros cuadrados.

Entonces, para hacer eso tienes que convertir el suelo en un edificio.

Hay que construir.

Exacto. Entonces, ahí entran otro tipo de agentes, ¿no? El primero que aparece en un proyecto de estos es el diseñador. Tienes los arquitectos, ¿no? Normalmente, pues el promotor, mmm, tiene el suelo y una vez ese suelo, pues, eh, está en condición de solicitar una licencia, ¿no? Cumpliendo, pues, un código técnico de edificación, unas normativas urbanísticas de, de la zona, etcétera, eh, lo que suele hacer es buscar un arquitecto que le haga un anteproyecto, ver con ese anteproyecto cuáles son los números de la promoción, montar el modelo económico.

También ahí entra el banco, ¿no? La banca financia una gran parte del coste de un proyecto y cuando tiene, digamos, eh, el proyecto, mmm, o anteproyecto que ya arroja un producto que para esa zona, pues, eh, le da una seguridad en cuanto a que el precio de venta o alquiler es correcto, que los costes de construcción los puede tener más o menos controlados, que le sale una edificabilidad, una superficie útil, un número de unidades, y ha hablado con bancos y ha hablado con equity y puede montar la operación Entonces, eh, lo que hace es volver al arquitecto

o a otro arquitecto, convertir ese anteproyecto en un proyecto básico, solicitar la licencia y mientras la licencia corre, el arquitecto, este u otro, a veces, hace un proyecto ejecutivo, que ya es el proyecto detallado, y cuando está la licencia o antes de que está la licencia, pero tiene ya el proyecto ejecutivo, lo que hace es licitar, abre un concurso, se presentan las constructoras, otro agente, ¿no?

Hablamos de el promotor, el gestor de capital, la banca-

El diseñador

...el arquitecto. Ahora entra el, eh-

La constructora

...el con-- el contratista o la constructora, es lo mismo, ¿vale? Contratista general o constructora.

¿Aquí os encontráis vosotros?

No, porque nosotros somos diseño y construcción.

Vale.

Vale, entonces, eh, normalmente hay una licitación a la baja. El que se lleva la baja-

El que lo hace más barato. Eso significa el que lo hace más barato sin pasarse-

Exacto

...es el que se lo lleva.

Se lo lleva y cuando coge el proyecto-

Es como una subasta. Es como una subasta al final.

Es como una subasta.

Y luego cuando, cuando acaba valiendo todo más, porque siempre acaba costando más dinero-

Sí

...¿quién lo paga? ¿Quién se come el riesgo?

Bueno, normalmente el promotor en su modelo ya tiene un porcentaje de contingencias y el contratista también tiene un porcentaje de contingencias y, mmm, digamos, eh, l-las contratas, ¿no? los industriales, pues también asumen que en un momento dado pueden haber problemas y a lo mejor, mmm, no van a cobrar todo lo que pensaban cobrar.

Entonces, bueno, hay una distribución de riesgos que también, mmm, puede ser muy distinta dependiendo de quién es el promotor, quién es el constructor, ¿no? Eh, dependiendo del tipo de contrato que hagan. O sea, hay contratos open books, hay contratos, eh, colaborativos.

¿Qué significa un contrato open books?

Y hay contratos cerrados. Open books, que lo que cuesta, mmm, es lo que se paga con un margen que está establecido, ¿no? Dices: "Oye, nosotros vamos a abrir, eh, el, el, el Excel de nuestro modelo económico. Eh, si sube, mmm, el cemento tanto por metro cúbico, pues esto el promotor lo, lo tiene que pagar porque es así, vamos a libros abiertos".

Pero al final tiene-- no hay ningún tipo de riesgo, ¿no? O sea, ¿cómo te presentas a una licitación con open books? Pues pones un eu-- va a costar un euro y luego: ah, pues al final ha sido un millón.

Eh, bueno, tú haces tu estimación y luego, eh, pues se acuerda que vas a ir a open books sobre algo-

Vale

...que tiene una base, ¿no? Una base y un cierto compromiso. De hecho, el open books, de todas formas, es más habitual, eh, en un, eh, contrato que no viene de licitación, sino que, digamos, por confianza, eh, por lo que sea, el promotor dice: "Oye, mmm, yo ya he construido mucho con esta persona aquí, conoce muy bien la industria local, los industriales, conoce muy bien la normativa y vamos a hacerlo juntos open books", ¿no?

¿Vosotros asumís riesgo?

Sí, sí, sí, sí.

O sea, os comprometéis a un plan de negocio.

Nosotros, eh, una de las cosas, eh, únicas, eh, que traemos es que en la fase de anteproyecto nosotros, eh, somos capaces de comprometer un coste total del proyecto, diseño y construcción.

¿Y se cumple?

Con unas salvedades, que es que, eh, sí, que limitamos posibles sobrecostes de materias primas, eh, normalmente en base a algún índice, eh, pero hormigón, acero, mmm.

Normalmente, el, el hecho de que el diseñador-

Y se cumple. Bueno-

Se cumple. Está bien.

Ahí está, eh, eh...

La magia

...la magia de 11H, ¿no? Que se cumple. Nosotros ahora trabajamos con un 2 % de contingencias en nuestro presupuesto.

Sí.

Es bajísimo.

Claro, pero iba a hacer un doble clic en algo.

Es bajísimo.

Eh, normalmente se separa el diseñador de la constructora-

Mmm

...para tener un equilibrio de, de fuerzas donde el diseñador quiere hacer la Sagrada Familia-

Mmm

...y la constructora dice: "Bueno, oye, esto nos va a costar pasta", ¿no?

Mmm.

Y en este check and balances, pues se va generando el proyecto y el promotor está tranquilo de que, bueno, al menos hay un doble interés-

Sí

...y se va mitigando. Si vosotros sois diseñador y constructor, claro, cuando veis que se está desviando la Sagrada Familia, pues podéis decir: "Bueno, pues vamos a hacer una iglesia más..."

Vale.

Vamos a quitar.

Ahora yo-

La cruz esta tan grande que...

Le doy, ahora le doy la vuelta a esto, que conceptualmente es-- está muy bien para llevarlo quizás a lo que es más representativo de la realidad del sector, ¿no? Eh, que es que esa separación de agentes, ¿no? Esa separación de responsabilidades y riesgos, eh, que además viene marcada por una ley de ordenación de la edificación-

Mhm

...antigua, que básicamente con la tesis que comentabas, pues pensó que este era el modelo adecuado al final para, eh, digamos, proteger al cliente, ¿no? Y que cada uno cumpliera con lo suyo. Lo que ha llevado con el tiempo, pues es a la perversión del sistema donde nadie confía en nadie y donde todo el mundo, de alguna forma, pues-

Se oculta al otro

...hincha sus, eh, presupuestos-

Estos márgenes que decías, ¿no?

...de contingencias.

Eh, tiene, eh, márgenes escondidos.

Ya, pero entonces no ganan.

Pero lo peor de esto es que aprovechan, digamos, lo inesperado Para intentar ganar más, ¿no? Entonces, claro, tienes diseñadores que no tienen una conciencia real del coste, que no tienen una preocupación genuina por el proceso de construcción, porque al final va a venir alguien que va a licitar y se va a encargar de que salga en coste y de que se construya.

A ver, el arquitecto siempre va a dar, digamos, algo que se ajuste a lo que la promoción exige. Pero es que claro, el que se ajuste, eh, en un sector donde las constructoras ganan un 3 % eh, no es suficiente, ¿no?

Eh, los arquitectos trabajan con radios, eh, y trabajan con proyectos ejecutivos que tienen un nivel de detalle alto, pero que no es el proyecto constructivo que coge-

...un contratista que tiene una buena oficina técnica y que acaba de decidir realmente, eh, temas de materiales, temas de ingeniería, temas de soluciones constructivas y acaba convirtiendo eso en algo que se va a construir y que es construible de verdad, ¿no?

Entonces, el arquitecto, su escuela siempre ha sido diseñar cosas distintas, diseñar cosas bellas, innovar en el urbanismo, innovar en los sistemas. Y cuando vas quizás a productos, digamos, más, eh, terrenales como la vivienda, eh, pues intentar hacer algo donde ellos sientan que han aportado creativamente su grano de arena, muy centrado en la estética y en los espacios, y donde más o menos tienen unos ratios para presupuestar eso

de forma que más o menos esté ahí. Pero es que no es, digamos, su principal preocupación, porque, mmm, ellos-- no va a depender-

...de eso el que el proyecto realmente sea el mejor proyecto para construir y que la certeza de que salga en coste y en tiempo, mmm, suceda.

Ha, ha habido momentos que, que incluso había menos separación. Incluso la banca y la promotora era igual al mismo. Eh, banca, promotora, diseñador, constructor era una especie de la misma cosa, ¿no? Y, y ahí, pues es donde nos pillamos un poco los dedos, ¿no? Eh, cuando era todo-

Sí

...eh, había un poco, un poco de conflicto de intereses, ¿no? Y había como-

El mundo financiero está muy regulado porque tú utilizas capitales de alguien que no es conocedor del negocio, del riesgo, del problema y confías en la institución financiera para invertir en tu nombre, an-- entendiendo que el r-- tiene un riesgo ponderado y no, y-

Un banco.

Bueno, pero-

Pero ha habido momentos donde-

...donde la banca y la promotora iban-

...había una línea muy fina.

Ha habido momentos en los que la banca ha diversificado.

Eso está muy regulado ahora.

Y se ha medido a hacer, eh, promoción.

O sea, ahora el regulador lo que o-- lo que obliga es que un proyecto inmobiliario, pues tenga una componente de equity propia, que tenga deuda, pero que no el 100 % o no el 150, 200 % como había habido antes, ¿no? Y que el proyecto promotor no se pague, al menos es lo que yo he escuchado, ¿eh? No se pague solo con el propio valor del suelo, digamos, ¿no?

O el valor teórico de la vivienda, sino que haya un plan de negocio muy sólido detrás-

Mhm

...eh, con descuentos de cashflow a futuro.

Mhm.

Que justifique la petición de dinero.

Mhm.

No solo con el valor del inmueble, ¿no?

Sí.

¿Es correcto esto?

Eso sí. La banca, mmm, bueno, claro, tiene que hacer sus números, tiene que analizar el, el proyecto, tiene que hacer los riesgos, tiene que analizar los riesgos de, de los agentes, ¿no? Pasa que un, un banco puede, mmm, declinar un proyecto que está planteado con un contratista porque, eh, digamos, el balance del contratista, pues no le ofrece garantías.

Nosot-

Nosot-nosotros podemos hacer in-house, eh, y solemos hacer in-house todo el diseño y la construcción hasta que-

Arquitectos, ingeniería.

Claro, tienes ingeniería de estructuras, tienes, eh...

Sí, todo esto está en plantilla.

Que es mucho más importante la ingeniería, yo creo, en un edificio de viviendas, como tú has dicho.

Sí.

No hay una gran innovación estética. Lo que es importante es que sea funcional, que funcione, ¿no? Que en coste, en forma.

Sí, bueno, la estética también es importante.

¿Sí?

O sea, hay un urbanismo y hay una ciudad donde vivimos y al final-

Pero está muy regulado el urbanismo.

Quieres-- sí.

O sea, te viene muy dado.

Pero bueno, dentro de ese urbanismo, pues precisas de un edificio, digamos, bello, ¿no? Que encaje con el entorno, que diga algo, que no un edificio, digamos, soviético, de los que te encontrabas en, en Moscú.

¿Y tenéis diseñado-- tenéis arquitectos en plantilla?

Tenemos arquitectos, tenemos ingenieros que miran la acústica, que miran la protección al fuego, que miran, eh, todo el tema estructural, eh, que miran la durabilidad, que se aseguran que hay un encaje normativo con el código técnico. Tenemos Project managers, que son, digamos, los que coordinan todo el proyecto end to end, los que coordinan el equipo de diseño, la ingeniería, los que coordinan luego el equipo de operaciones.

El equipo de operaciones, donde tienes gente en la parte de procurement y luego donde tienes gente en la obra, ¿no? Tienes un jefe de obra, tienes un encargado de obras. Si los proyectos son grandes, a veces tienes jefes de construcción.

Aquí es donde la integración tiene mucho sentido, ¿no? Porque-

Entonces, nosotros empezamos un proyecto con todo ese equipo.

Claro.

Entonces, ¿qué pasa? Que el arquitecto va iterando con la ingeniería, va iterando con operaciones. Operaciones que conoce perfectamente la supply chain de la zona, eh, pues ya, eh, indica, sugiere o a veces hasta impone determinados proveedores o soluciones.

Y la idea es que el diseño está al servicio del proceso y que l-lo que se busca es asegurar que ese precio que has dado, que esos plazos que has dado y que ese proyecto que has planteado se ejecuta con fiabilidad total el día de, de la entrega.

¿Nunca os habéis pillado los dedos?

Eh, nosotros empezamos construyendo con unit economics negativos, porque-

Esa es la manera elegante de decir que empezasteis perdiendo dinero.

Empezamos perdiendo dinero.

Unit economics negativo en el mundo de la constructora es...

Sí, pero igual que empezamos, eh, en Privalia en su día con margen bruto negativo, porque nos costaba más la promoción de primera compra. O sea, nos costaba más la captación del lead, la promoción de primera compra y la promoción de envío gratuito, que lo que nos daba el margen bruto del, del producto.

Eh...

Bueno, el margen bruto, pero contaba, dicen, que habría repetición, ¿no?

Sí.

O sea, que un, que un, un solo cliente compra mucha ropa.

Y aquí también, aquí contábamos en que habría repetición de proveedores, repetición de promotores y sobre todo aprendizaje.

Mhm.

O sea, nosotros hicimos prototipos, pero prototipos que fueran perfectamente comercializables y donde el promotor y el c-cliente, el fondo que se queda el edificio para alquilar o el, el habitante que se compra su piso, eh, se quedaran muy contentos, ¿no?

¿Cuántas viviendas hicisteis el año pasado?

Eh, el año pasado empezamos, eh, unas, eh... cien-- dos-doscientas cincuenta viviendas.

Ostra, es mucho.

Este año empezaremos mil viviendas.

Ah, bueno, pero claro, en edificios, cuántos-

Sí.

El año pasado empezamos tres edificios, el anterior dos. Veníamos de empezar uno cada año. Empezamos uno el 21, uno el 22, uno en el 23, dos en el 24, tres en el 25 y este año 10.

Mhm.

Diez edificios.

Ahora tenemos siete en construcción y empezamos otros siete, eh, de aquí a final de año.

¿Y cuánto...?

Ahora tenemos unos, eh...

un-unas 550 viviendas en construcción, unos 65 millones de euros en construcción en este momento.

¿Facturáis 65 millones de euros?

Este año, eh, estaremos facturando prácticamente esto. Sí, entre 60, 65. Al final, depende de cómo vayan las certificaciones, depende de los plazos de inicio finales de los proyectos, esos siete proyectos que tenemos de aquí a final de año, pero entre 60 y 65 serán, digamos, los, los ingresos contables.

Luego, nuestro equivalente a la RR son, eh, o, o como medimos los ingresos por cohorts, son proyectos que empiezan en el año. O sea, cuál, cuál es el importe total del proyecto.

Iniciada la construcción, no el diseño, la construcción en ese año, ¿no? Entonces, este año, pues estaremos, eh, en el orden de 100 a 120 millones de euros iniciados con unos 60, 65 millones de revenue contable.

¿Y el EBITDA?

El EBITDA estamos este año, eh, todavía negativo, eh, en single digit muy bajo y-

Sí.

Sí. Y el año que viene, positivo. Y el año que viene, cash flow positivo.

¿Cuánto tiempo lleváis?

Eh, ahora haremos seis años.

Vale. Y vuestro horizonte, ¿qué-- hasta dónde escala? O sea, ¿queréis ser una constructora enorme?

Sí. Queremos crear la primera constructora de edificación realmente escalable. Mhm.

Porque las que hay hoy, las grandes constructoras-

Hoy tienes las grandes constructoras, ¿no? Los Ferroviales, ACS y compañía, que tienen un pequeño porcentaje de su negocio de edificación. La gran-

...parte de su negocio es infraestructura de servicios. Y son empresas que en esa parte de edificación, bueno, es una pequeña unidad de negocio muy convencional. Luego tienes alguna, eh... tipo San José, que también hace infraestructura y servicios, pero que tiene un porcentaje de edificación mayor, eh, siendo bastante más pequeña que los Ferroviales o, o ACS, y que hace edificación, digamos, a nivel nacional.

No tiene a lo mejor una gran cuota de mercado en ninguna comunidad autónoma o localidad, pero en volumen total en España, pues estará en un nivel...

¿De cuánto?

Eh, bueno, pues no sé cuánto puede hacer San José en España de edificación, 500 millones.

Vale.

Te lo digo un poco Ojo de buen cubero, sí. Pues luego tienes ya, eh, constructoras grandes locales, ¿no? Pues en Cataluña tendríamos un Calaf, una constructora del Cardoner. Constructoras, eh, que pueden hacer entre 100 a 250, 300 millones, pero digamos con una cuota grande en edificación, en este caso en Cataluña, ¿no?

Eh, este es un poco el ecosistema de constructoras actuales y tenemos algún benchmark de constructoras que sí han conseguido hacer billions en edificación. De hecho, hay una en Alemania, Goldbeck, que factura unos siete, ocho billion, que es accionista nues-nuestro además, a través de su corporate venture, sobre todo en, eh, edificios industriales, parkings, oficinas y desde hace unos cinco años también creciendo en residencial.

Tenemos otra, eh, fantástica en Suecia, que es Skanska, que está, eh, además, tiene una parte de negocio importante en Estados Unidos y estará sobre los 15 billion.

Y esas constructoras, ¿qué tipo de EBITDA tienen?

Estas constructoras, pues, eh, tendrán EBIDTAs, eh, cercanos al 10 %.

O sea, las mejores hacen un 10 % de EBITDA.

Sí.

También, mmm, te lo estoy diciendo de forma aproximada, intuitiva. Seguramente habré leído o habré recibido algún input por ahí recientemente, pero vamos, no tengo el dato ahora para confirmarte, pero estarán por ahí, ¿eh?

Y, y cuando tú-

Estarán 10 % o algo por encima.

Y cuando tú imaginas el horizonte, eh, de 011h, ¿es ser una de estas constructoras que facturan billions con mejor margen, igual margen, con más crecimiento que ellas?

Yo me imagino un modelo que va más allá de ser, eh, una constructora, eh, que para que se entienda puedo poner un paralelismo con, con lo que hacía antes, ¿no? Eh, el e-commerce, eh, y de hecho con Amazon.

Amazon empezó como retailer y acabó como marketplace y luego, digamos, con otros servicios, ¿no? Que-

Infraestructura cloud

...siendo, eh, marketplace, pues desarrolló y comercializó como la infraestructura cloud o como los servicios de fulfillment.

Publicidad.

Etcétera. Y nuestro camino, eh, se inspira en, en, en esta evolución, que es pasar de construir a, eh, proveer al sector una plataforma que le permita, eh, diseñar y construir como lo estamos haciendo nosotros.

Básicamente, no hemos entrado ahí, ¿no? Os decía al principio que-

Los cuatro pilares. Sí, yo también, yo también tengo opinión de los cuatro pilares.

Os, os comentaba al principio cuál era el problema, ¿no? El problema era capacidad productiva y productividad. Y nuestra conclusión es que hay cuatro, te diría sobre todo tres pilares. Tenemos cuatro, porque sí que tenemos un ángulo de sostenibilidad importante, que es uno de los grandes problemas que también tiene este sector, ¿vale?

Pero te diría que si vas a lo que es productividad pura y dura o capacidad productiva, los más importantes son, primero, eh, pasar de un modelo productivo de mano de obra artesana en el sitio a un modelo de construcción industrializada, o sea, poder fabricar componentes que se montan en el sitio o incluso poder robotizar la construcción in situ, pero pasar a un modelo industrializado donde la prefabricación, pues es un elemento importante, ese es el, el primero.

O sea, ahí puedes aumentar muchísimo la productividad, el valor construido por hora hombre, que es el gran cuello de botella, pues trasladando la construcción a un entorno fabril donde puedes invertir en CapEx robotizado, lo puedes hacer mucho más escalable y mejorar mucho la productividad.

Y esto en vivienda unifamiliar ya está creciendo mucho, ¿no? O sea, en, en pequeña edificación.

Se habla mucho. Está empezando a crecer mucho. Lo que pasa que desde una penetración tan pequeña que habremos pasado del uno al 3 %, que claro, igual se ha triplicado en los últimos pocos años.

No está mal triplicar en una industria así, pero...

Pero sigue, sigue teniendo una penetración muy pequeña, pero va a seguir creciendo muchísimo, porque es que es, digamos, la única solución estructural al sector, ¿no? Entonces, es el primero. El segundo, que os diría que es el más importante y que rompe esa ley orgánica de edificación que os comentaba, que define esa separación clave de agentes, de roles y de responsabilidades, es hacer diseño y construcción.

O sea, no hay ningún producto en el mundo que no se diseñe pensando ya en que solo va a producir una supply chain, va a haber una logística al sitio o a la fábrica que lo ensamble, va a haber una distribución, va a haber una posventa.

Eh, lo que, bueno, se ha llamado en la industria el design for manufacturing and assembly, pues es llevar ese principio a la edificación. O sea, nosotros no podemos diseñar pensando en las geometrías y los espacios y pensando en que luego, digamos, por ese modelo de edificación ya vendrá un contratista a la baja y se encargará de hacer lo posible, sino que vamos desde el diseño a pensar cuáles son las mejores soluciones constructivas, cuáles son los mejores proveedores de esas soluciones que son viables en la zona del proyecto en cuestión.

Y vamos a diseñar ya con esto pensando en cómo optimizamos en ese site y con esa normativa el proceso de construcción para asegurar Que lo que en un anteproyecto decimos que se puede hacer en este coste y en este plazo, se haga en este coste y en este plazo y con calidad. ¿Vale? Entonces, la integración de la supply chain, el diseño y la construcción desde el principio en un equipo común, ese es el segundo gran pilar y os diría que el más crítico.

Bueno-

No romper-

No, no romper la ley. O sea, no es, no es, no es ilegal hacer diseño y construcción, porque además nosotros tenemos diseñadores que firman un proyecto, que tienen una responsabilidad, que tienen una segura-- una aseguradora que los cubre y lo mismo hacemos como contratista general y al final el modelo de garantías, retenciones, eh, y seguros es el mismo bajo el paraguas de 011H que si lo hicieras con los agentes de la forma que se viene haciendo, ¿no?

Entonces, no rompemos ninguna ley, pero igual que se hace en un proyecto colaborativo donde el promotor dice: "Oye, yo lo quiero hacer así" y contrata a un despacho de arquitectura y contrata a un contratista y desde el anteproyecto dice: "Vamos a hacer este proyecto juntos" y hacen un value engineering design y tal y cual, ¿no?

Y además deciden, porque es la filosofía de todos, que oye, eh, los de las estructuras, los de los baños, los de las cocinas, los de las envolventes, vamos a decir ya con quién queremos trabajar, los vamos a incorporar en este proceso. Bueno, pues esto, que es absolutamente extraordinario y que se hace de forma muy excepcional a veces, pero aun así, como cada uno sigue teniendo, digamos, su paraguas, eh, y su, y su interés, es difícil que se articule muy bien, sobre todo porque aunque se haga y se haga con la mejor voluntad

y con el mejor marco contractual, sigue siendo un prototipo, sigue siendo un conjunto de gente que reúnes una vez con ese modelo para hacer un proyecto, ¿no? Entonces, nosotros lo que queremos es funcionar así con un alineamiento e interés total y además hacer esto de forma repetida y repetida.

Eso de repetida, eh, o sea, si tú piensas en cómo crecer el valor absoluto que estás generando, tienes típicamente dos formas. Una es incrementar el precio, la otra la cantidad, ¿no?

Mhm.

O sea, aquí puedes incre-- pues podéis incrementar la, la, el precio integrando más el proceso, ya lo haces con el diseño y la construcción, pero podrías potencialmente hacer también la promoción.

Sí, el precio no se puede incrementar. O sea, la vivienda no puede costar más. Eso...

Bueno, cuando digo el precio quiero decir el precio que tú facturas.

El margen.

Ah, el margen. No, claro, el precio que tú facturas.

Claro, tú vas, va-- a hacer el diseño y, y la construcción, pues facturas más. También podrías potencialmente hacer la promoción. Seguro que habéis tenido la tentación de decir: "Oye, somos buenos en eso, vamos a encontrar solares y vamos a construir".

Ha sido un debate que hemos tenido desde el día uno-

Claro

...y que seguimos teniendo y que ahora os daré también mi visión no tan financiera, sino más económica de lo que yo creo que va a pasar en el sector con, eh, empresas como 011H, ¿vale? Pero como sois tan curiosos y os gusta saltar de tema en tema antes de que acabemos-

No, no, acaba, acaba

...íbamos con los pilares.

Acaba con los pilares.

Habíamos hablado de industrializar.

El proceso productivo. Habíamos hablado de integrar la supply chain o la cadena de valor. El tercero es digitalizar. Es decir, mmm, vuelvo a poner el ejemplo de la moda, ¿no? O sea, es inconcebible hoy en día que en la moda, pues no haya algoritmos de predicción de demanda, de identificación de tendencias, que todo lo que es la estimación de cantidades que has de producir, mmm, te la haga también un algoritmo, eh, que al final-

Es curioso, porque esto no es digitalizar, ¿eh? Digitalizar es simplemente centralizar la información y los procesos en un sitio central accesible a través de Internet, ¿no? Luego meter algoritmos-

Digitalizar, no. Digitalizar también es que en vez de que un jefe de tienda decida en base a su sensación en la tienda esa semana qué va a pedir que le envíen a la tienda para reponer, que te lo haga un, un-

Es una fantástica consecuencia de digitalizar. Es que te aparece data donde antes no la había. Y si tú eres data driven y quieres tomar decisiones racionales, pues te enablea muchas opciones.

Sí.

Pero lo del algoritmo es otra cosa, porque aquí-

Bueno, necesitas datos, obviamente necesitas una infraestructura digital, por decirlo de una forma-

No, pero lo digo lo del algoritmo de predicción porque, porque ahora aquí en este pódcast hablamos cada día de IA.

Sí.

Hablamos de-- ¿no? Y, y justamente muchas de las funciones que, que antes hacía un humano con un software digital, hoy lo hace directamente un agente.

Mhm.

¿No? Y no hace falta el humano o no hace falta el humano para esto.

Mmm.

Eh, ¿eso también, la parte de IA dentro de este pilar de digitalización es una realidad en, en 011H?

Empieza a ser una realidad, sí.

Pero está en el mismo pilar, ¿eh? No creáis un pilar para la IA.

No tenemos, no, no tenemos todavía un agente productivo. El primero que vamos a tener seguramente va a ser un agente que actualice solo la base de precios de todas las partidas con las que se crea un proyecto, usando información externa, usando información de ofertas, usando información de contratos, usando información de cierres de obra.

Ese puede ser el primer agente en 011H que haga lo que ahora hacen personas, eh, con la aplicación que sea de forma autónoma, ¿no? Dicho esto, eh, sí que hemos empezado con una-- casos de uso muy básicos, pero bueno, que te agilizan bastante la vida, como consultar, por ejemplo, mmm: "Oye, mmm, ¿qué facturas de este cierre de mes todavía no están pagadas?", ¿no?

Análisis, ¿no? Es-

Acceder rápido a información de proyecto o cuándo tengo previsto hacer esta tarea en esta planta.

¿Tú has probado OpenClo?

Sí, sí, claro. Soy adicto.

¿Ah, sí?

Sí. Muchos días me dice que hasta las seis de la tarde ya no puedo seguir trabajando porque me he fundido.

Los créditos.

Claro, porque cuando empiezas a darle un plan de negocio-

Sí

...y una serie de tools, eh, o de herramientas que son, pues, la, la compras, procurement, ¿no? El-

Mhm

...la comunicación con el constructor de-- o el jefe de obra, ta, ta, ta, ta. O sea, al final hay un punto donde le ideas-- le delegas el project management y todo lo que es adyacente al project management. Por ejemplo, hacer una-- un pedido de compra.

Mhm.

Eh, y luego contabilizarlo, verificarlo, etcétera, ¿no?

Mmm.

Eh, le empiezas a dar a un agente, hay un momento donde gran parte de esas funciones, excepto, excepto obviamente la del -- la que hace la obra, el que está ahí a primera fila. Esto todavía-

Sí, sí

...volveremos con la robótica, pero todavía...

Sí, la robótica tendrá un impacto.

Sí, tendrá un impacto. Pero, pero todas las otras funciones, potencialmente...

Potencialmente las podrán hacer agentes. Y ese es nuestro punto de llegada de-

...está tecnológico.

Incluyendo el diseño, sí

Sí.

Sí, sí

Y eso va más allá de la digitalización, ¿no? Por eso te decía yo. Es que igual es otro pilar muy bestia este, ¿eh?

Sí. Nosotros, digamos, ese sistema operativo para diseñar y construir, ¿no? Como lo vemos, es como una pirámide donde en la base tenemos lo que llamamos el, el producto constructivo, que es ese proceso de construcción con esas soluciones, con esa "supply chain", o sea, un "workflow", digamos, end to end, con la operativa, con, eh, el edificio y con la "supply chain" muy estandarizado y muy repetible.

Entonces, sobre esto tenemos una plataforma digital que básicamente, pues nos permite gestionar ese proceso, lo que decíamos, asegurar el dato de principio a fin, acumular datos y básicamente, pues ayudar a la gestión end to end de todos esos procesos, ¿no?

De diseño, ingeniería, project management, compras, planificación, coordinación de la obra, etcétera. Encima tenemos los datos. O sea, lo bueno es que tenemos un proceso end to end que gestiona la operativa y que es repetible, que podemos coordinar con una plataforma digital que nos ayuda a unirlo todo, que haciendo proyectos podemos recoger datos y datos y datos y obviamente a-aprender.

Y encima de esto tenemos el potencial de la, de la AI, ¿no? Que como os decía, los primeros casos de uso, pues son sobre todo de consulta rápida de información, que en un caso como el nuestro, eh, pensando que mucha gente de la que consulta la información, por ejemplo, los jefes de obra, eh, están en la obra yyy están la mayoría del tiempo lejos de un terminal donde puedan trabajar cómodamente, pues claro, hacerlo a través de un LLM.

Eh, cuando tienen una discusión con un proveedor que les está reclamando la factura y tiene que buscar una explicación y le puede preguntar si la proforma se emitió a tiempo, si la factura cuándo se emitió y se emitió en este periodo o no, si la factura era correcto y coincidía con la proforma o si realmente el banco ya la ha pagado y eso lo puede hacer con un LLM, pues eso le da mucha facilidad, ¿no?

Antes tenía que llamar a administración, preguntar, el de administración tendría que entrar en el RP, a ver, dime no sé qué, qué factura.

Ya no lo haría, ya no lo haría. Esto, eh, era el tercero.

Pero luego hay más casos de uso, ¿no? Lo-- por ejemplo, eh, yo estoy haciendo l-las compras y yo emito órdenes de compra.

Compras de materiales.

Compras de lo que se llaman partidas. Esas partidas en construcción son materiales o mano de obra o materiales y mano de obra, ¿vale? Entonces, normalmente esas compras-

No, no.

No.

Que yo soy un-

Dudo que esté comprando las neveras.

Yyy, en un pedido mmm, para construir, eh, tienes que especificar muy bien-

...lo que compras.

Las medidas o las cantidades de los que compras. Incluso en muchos casos adjuntar documentación con el detalle constructivo para que te puedan hacer una cotización de verdad y no haya una sorpresa después, ¿no? Cuando llegue a la obra a hacerlo y diga: "Ah, pero es que no me habías dicho que esto iba enrasado con no sé qué y que además había aquí un voladizo", ¿sabes?

Entonces, comprar para nosotros implica, mmm, poner junta información de partidas, eh, descripciones, mmm, mediciones, planimetría, etcétera. Entonces, la AI, ¿qué nos permite? Pues ver si en esa oferta esos metros coinciden con los metros del modelo Si, eh, coinciden las partidas con las partidas del presupuesto.

Nos permite hacer estas cosas de forma muy rápida. Nos permite coger una comparativa porque has recibido cinco ofertas para esa orden de compra y hacerte un resumen muy rápido, en vez de tener que ir yendo a ahora, ¿no? En el software, digamos, mmm, que conocíamos, que tienes ahí una grid con las propuestas, las partidas y los colorines que te dice cuál está por encima, por debajo, el total y tal, ¿no?

Estamos en el tercer pilar.

Este es el tercer pilar.

Y ¿el cuarto?

Bueno, el cuarto, eh, que tiene mucho que ver con la sostenibilidad, aparte también de la industrialización, son el tipo de materiales y el tipo de criterios que usamos en diseño y construcción.

Es que se te ha caído, ¿eh? Se te ha caído un poco este cuarto.

No, no se ha caído. Lo que pasa es que como yo me quería enfocar mucho en la productividad.

Vale.

Y este, donde tiene más impacto, eh, además de la productividad, que también lo tiene, es sobre todo en la circularidad, en la huella de carbono, etcétera, ¿no? Nosotros estamos reduciendo ahora como un 50 %, eh, en el a-análisis del ciclo de vida del edificio, la, la huella de carbono respecto a lo, a lo que es un edificio, digamos, hecho de manera convencional.

El hormigón...

De hecho, empezabas por esto.

Sí, el hormigón, eh, emite mucho CO₂ en su proceso de construcción.

Incluso ahora el mundo le da menos importancia a esto que hace cuatro años.

Sí, ¿no? Hemos pasado-

O sea, el mundo es el mismo, ¿eh? Pero...

Hemos pasado del greenwashing, ¿no? Al greenhashing, a que ahora parece que no se puede hablar. Tenemos básicamente a América, ¿no? Que ha pasado al lema de drill, baby, drill. Incluso he visto alguna gorra, ¿no? De let's make carbon dioxide great again.

Y, y bueno, la realidad lo sabéis, ¿no? Es que hubo una oleada de fondos de venture, de fondos de private equity denominados climate tech.

Bueno, incluso fondos cotizados.

Se levantaron miles de millones antes de que viniera la ola de la IA, se solaparon un poquito. Y ahora, digamos, nuestra tesis de impacto es mucho más atractiva por el impacto social de poder escalar vivienda asequible de calidad ahora para los que vienen a hablar con nosotros, que el tema de la descarbonización, ¿no?

Nosotros seguimos con esos dos outcome de nuestra teoría del cambio, que es descarbonizar la construcción y hacerla asequible a escala. Pero antes venían todos por la tesis de la descarbonización y ahora vienen todos por la tesis social de la vivienda. Entonces, eh, esperamos que esto, digamos, se normalice y que obviamente ni todo el mundo hable de lo mismo y aproveche, digamos, esa coyuntura, pues para hacer negocio, para ganar reputación o para lo que sea, ni, eh, negar lo que está pasando, ¿no?

O sea, al final es una evidencia que el verano pasado hubo más incendios que nunca, incendios superagresivos, que pasamos del frío al calor, de la sequía a las tormentas tropicales. Tenemos danhas ya regularizadas cada otoño. Eh, entonces, eh, algún día-

Una pregunta, Lucas.

Volverá.

Tú eres, tú eres muy de, de números.

Sí.

Tú te gustaba hacer el business plan de Privalia, por lo que me ha dicho varia gente, ahí los, los FTVs ahí calculados con un Excel de la hostia. Em, ahora cuando haces un plan igual.

Sí.

Pero para un, para un, eh, edificio.

Sí.

Que vas a construir. ¿Qué-- cómo es este plan? ¿Cu-cuántas filas variables tiene? ¿Cómo, cómo-- es un Excel o es un, es un LLM?

No, ya. No es un Excel. Está en-

¿No es un Excel? Es el software.

Está en un software. Eh, de hecho-

Pero acaba en un Excel, en algún momento acaba en un Excel.

Software propio. Software propio, sí. Eh, lo que ahora está acabando en un Excel y lo vamos a jubilar, eh, justamente al final de este Q, es la parte de control económico. Eh, nosotros ahora, eh, modelamos en digital, presupuestamos en digital, lanzamos ofertas en digital desde el presupuesto vinculado al diseño, eh, comparamos y contratamos en digital, per-- planificamos la

obra en digital, pero todavía, eh, cuando la obra se ejecuta, eh, cada cantidad ejecutada durante un periodo de tiempo ahora se está metiendo en un Excel y ese Excel que ha exportado todas esas partidas, esas agrupaciones de compra, ese presupuesto contratado, ahora, mmm, va, mmm, vamos metiendo ahí la medición, lo que toca, digamos, proformar y facturar, y, y hacemos

el cierre, digamos, contable de la obra en ese Excel, ¿no? Eso ahora lo manejan los jefes de obra. Es un mega Excel que era campo abonado para multitud de errores y que llevaba un montón de horas de los jefes de obra y de los, eh, jefes de operaciones a los que reportan los jefes de obra y del project manager, que acaba siendo de todo el equipo, sobre todo el responsable económico final de la obra, pues un montón de horas invertidas.

Ahora con Cloud Code, después ya te dice dónde están los problemas, ¿vale? Y eso ayuda. Pero al final de este quarter, ese Excel desaparece Y el software integra el control económico. Y solo nos quedará un paso más este año para acabar de digitalizar el proceso entero, que es, eh, vincular ese medición a la tarea del planificador y que desde el, el, el planificador que tenemos, el scheduling tool que tenemos, donde se planifica la obra y

donde tenemos ahí el detalle por área, por día, por tarea y por industrial de lo que hay que hacer y que vas replanificando, pues que marcando ahí lo hecho ya podamos, eh, actualizar, mmm, la medición, la partida y el control económico, y de ahí correr para atrás, ¿no?

También el modelo. La idea es tener las partidas de la supply chain, diseñar con piezas hechas con esas partidas, sacar del diseño las mediciones y en base a agrupaciones de compra que tenemos ya predefinidas y que se pueden ajustar en cada caso, sacar un presupuesto contratable, adjuntar automáticamente las mediciones y la planimetría del modelo, lanzar las propuestas, recibir, hacer la comparativa, tomar la decisión y hacer la contratación.

Y de ahí, a medida que vas ejecutando con la planificación de obra, que sale también del modelo y de las partidas, más una librería que tenemos de líneas de producción. Un edificio tiene líneas de producción y dentro de cada línea de producción, trenes de trabajo, ¿no? Eso también sale de las partidas y del modelo.

Entonces, al final lo vinculamos todo.

Cuánto detalle nos estás dando. Nos estás dando mucho detalle.

Sí, ya te he visto que te estabas distrayendo con la gente que pasaba ahí por la ventana.

No, pero yo no, no estoy-- o sea, no dejo de pensar en que esto está muy bien, pero al final, eh, eh, está el alba-- el, el constructor.

Sí. El cuello de botella.

Está ahí y que, y que dice-- hostia, y que te coloca el baño tres metros má-- o no tres metros no, 30 centímetros a la derecha de donde debería ser.

O no aparece.

O no aparece o te llega un, un zócalo que no es, pero ya lo han empezado a instalar.

Bernat, nuestra misión es que eso no pase.

Ya, ya, pero...

¿Cómo? ¿Cómo?

Está muy bien.

¿Cómo?

Con control.

Democratizando, eh, ese trabajo. ¿Y cómo democratizas este trabajo? Dándole el trabajo hecho.

¿Pero qué significa eso?

Pues...

Sin robótica, porque igual con robótica... Co-- bueno, hay dos problemas.

No, sin robótico. Pues...

Las compras y la construcción. O sea, la compra te puede-- o sea, nosotros, bueno, hemos hecho cosas dentro del estate y lo que aprendemos es que siempre hay problemas en las compras. Siempre te llega lo que no es. Y a veces si no estás tú ahí o, o la persona que gestiona el proyecto ahí muy encima, siempre, todo el rato, puede ser que eso cuando te lo encuentres ya esté instalado.

Esto pasa. Y luego está la construcción, que al final es muy humano.

Mhm.

Muy humano y que si te instalan la pica, eh... ¿Pica se dice en castellano?

Ya, pero es que en 011H no te instalan la pica. En 011H llega un baño cerrado.

Un baño con pladur, todo.

Que aparte el baño es un estándar nuestro que nos fabrican varios fabricantes y que el baño ya viene pensado según, eh, cómo hay que descargarlo del camión, cómo se introduce en el edificio, cómo se traslada por la planta y cómo se conecta luego con los desagües, con...

Pero descríbenos, ¿qué es un baño? Cuando dices un baño...

Una, una caja.

Pero una caja como, como esta sala, ¿una caja de, de tres por tres?

Depende de lo grande que sea el baño.

Pero estás hablando de todo, ¿eh? Paredes...

Todo, todo, es que viene con todo.

Paredes, tuberías...

El baño viene...

¿Viene con la pared?

El todo. El-- con la pared, con la ducha, con el toallero, con la pica.

¿Cómo subes a una quinta planta?

Con una grúa. Con una grúa pluma.

Ostra.

Mhm.

Correcto.

Modular.

El 50 % del valor del edificio se ensambla.

El otro 50 % todavía se construye de forma convencional.

La idea es que eso suba del 50...

Empalmar el desagüe. Tú has dicho empalmar el desagüe, ahí también hay problemas.

Sí, pero claro...

Exacto. Si te viene un baño, que te viene con la máquina de clima en el techo, que te viene, digamos, eh, con las bajantes que, mmm, conectan con las que vienen de arriba y que además, eh, con un patinillo también prefabricado.

Sí.

Mucho detalle.

So-son los canales por donde bajan y suben, digamos, todos los conductos.

Entonces, el, el tema es que sea un producto prediseñado.

Y además, prediseñado con la experiencia de haberlo ido construyendo varias veces y ha-habiendo visto que en la enésima iteración, que parece que está todo perfecto, resulta que al tío que tiene que empalmar este tubo y poner la brida, la mano no le cabe bien.

Y entonces esto vuelve a diseño. Oye, ¿cómo lo hacemos para que le quepa bien la mano? Bueno, pues hay que hacer el agujero este más grande.

Hay muchos tubos, hay muchos sitios donde le tiene que caber la mano.

Pero si tú tienes un modelo con todo a un nivel de detalle suficiente, con el modelo de fabricación de todo y sabes por dónde pasan los conductos, la estructura Qué tolerancias tienes que tener ahí para que sea suficiente para que pueda trabajar el operario, pero suficientemente pequeña para que no tengas que rellenar con demasiado material para cumplir el aislamiento térmico o acústico.

O sea, todo esto es un tema de iterar, iterar, iterar. Igual que, joder, este teléfono es mucho mejor que el de hace quince años, ¿no? Probablemente-

Sí, son e-e-estas, estas plumas que son como teles... copicas.

Que tallan la, la, la calle, ¿no?

Sí.

No, yo no tengo ninguna fábrica. Nosotros somos asset light y lo que hacemos es, eh, integrar, eh, la supply chain existente.

Sí

Habrá, mmm, veinte empresas en España que hacen baños prefabricados.

Enteros.

O sea, para vosotros y para otros también.

Sí, sí. Lo que pasa es que nosotros tenemos un modelo de baño con varias versiones que ya está pensado para, eh, integrarse perfectamente con el resto de, d-del sistema constructivo. Entonces, nosotros vamos a los fabricantes con un baño que sabemos que no es un baño raro, pero que, eh, el baño para cero once H, pues tiene que cumplir con estos requerimientos, ¿no?

Y esto está pensado sobre todo desde el punto de vista de la integración con el resto del sistema constructivo. O sea, la clave no son las piezas, son las uniones de las piezas. Pues las uniones de las piezas es lo que al final es crítico para la estructura, para la acústica, para la protección al fuego, para el aislamiento térmico y sobre todo, eh, es lo que te condiciona mucho la secuencia de montaje.

Todo tiene-

Oye, y si todo es tan predecible-

Mmm.

¿Por qué se pierde el EBITDA a día de hoy? ¿Dónde está el EBITDA?

¿Te refieres en cero once H?

Sí. O sea, ¿en qué estáis invirtiendo a largo plazo, eh, que, que os genera hoy EBITDA negativo? Teniendo en cuenta que, que este modelo parece mucho más predecible que una promoción normal.

Bueno, la primera es que, eh... el industrializado es todavía más caro que el convencional. Tiene grandes ventajas, que es que lo puedes producir a escala, que es que la calidad es predecible, que puedes gestionar muy bien, digamos, la fabricación y la logística para que esté el día que esté, que se ensambla más fácil.

Pero nosotros cuando empezamos hace seis años, las mejores ofertas de baños industrializados, pues eran a ocho mil euros el baño. Te hablo de un baño para vivienda, digamos, eh, asequible.

Mhm.

Ahora, eh... estamos comprando baños a cuatro mil quinientos y esperamos comprar baños a cuatro mil. O sea, estamos-

Costaba cuatro mil y pico euros o cuatro mil euros en Barcelona o en Madrid hace cinco años.

No, a la práctica. Un baño acabado.

Sí. ¿Y qué ha pasado? Pues que ahora probablemente el baño industrializado, al menos en zonas tensionadas a nivel de mano de obra, puede ser ya más competitivo que ese baño, eh...

Por el problema de la mano de obra, ¿no?

Convencional. Sí, sí. Es que la baño de-- tuvimos un tema tras el COVID de materias primas muy fuerte, ¿no? Que luego se regularizó, pero después de esto a la construcción le ha venido un tsunami con el coste de la mano de obra. O sea, la mano de obra en los últimos dieciocho meses, según la zona, puede haber subido entre veinticinco euros metro cuadrado a cien euros metro cuadrado.

Qué dices.

Y te hablo de edificios que el coste de construcción del sobrerasante es de mil doscientos euros metro cuadrado.

O sea que un constru-- una, una persona que trabaja en, en la construcción, un raso, palet, palet.

Un albañil, un lampista.

Ahora cobra cuatro veces más.

Ahora cobra según la zona, eh... pues no cuatro veces más, pero cobra bastante más que hace-

Hombre, de veinticinco euros a cien.

Cuatro años.

Has dicho que, que ha ido de veinticinco euros del metro cuadrado a cien.

No, no, que ha subido entre veinticinco y cien euros metro cuadrado.

Ah, ah, vale.

El impacto, el impacto de-

Vale, vale. Había entendido un por cuatro.

El coste de la mano de obra. No, no, no.

Vale, vale.

O sea, un edificio cuesta mil doscientos euros metro cuadrado, ¿vale? Mmm, la mitad de eso es materiales. Un veinte, veinticinco por ciento de eso es mano de obra.

Vale.

Vale.

Metro cuadrado.

Sí. Hay más mano de obra, porque eso son costes directos, directos. O sea, un edificio más o menos de cien, sobre base cien, tienes cincuenta euros de material directo, o sea, material que es-- acaba en el edificio metido. Tienes unos, mmm, veinte por ciento, mmm, de mano de obra directa, o sea, de un-- yo meto un tornillo aquí y la mano de obra de meter ese tornillo.

Sí, bueno, gente que hace tareas, digamos, para Construir para que esos materiales-

Mhm

...que acaban formando el edificio se queden en la obra, ¿no? Luego tienes indirectos. Indirectos será otrooo-

Arquitecto, proyectistas-

Veinte, 30 %

...todo esto.

No, esos-

¿No?

...costes indirectos son costes que n-no se quedan en el edificio, pero que necesitas para hacer el edificio. Por ejemplo, una grúa, ¿no?

Ah, vale, vale, vale. Dentro del-

O por ejemplo, un vigilante, o por ejemplo-

Dentro del margen bruto

...un coordinador de seguridad.

O del coste directo.

Sí, el coordinador de seguridad no está poniendo tochos mmm ni mmm poniendo pladur.

Pero-

Pero está ahí

...es necesario.

Entonces, tienes toda una serie de costes directos donde hay también material, como el alquiler de la grúa o mano de obra, como el gruista, ¿no? Entonces, tienes el 50 de material directo, el 20, mmm, de, eh, mano de obra directa. Luego tienes otro 20 más o menos de indirectos.

Veinte, 25. O sea, los dos anteriores pueden ser 20, 25 y luego tienes un 10 y pico de otros. Dentro de ese 10 y pico de otros hay un 2 % que es-- son licencias de software.

Ves, siempre es un 2 %. Factorial, lo que se gastan en Factorial.

Que eso es interesante, ¿no? Porque eso, eh, noto que vamos saltando de tema en tema.

Igual.

Pero e-eso es interesante porque te he hecho un apunte al principio de, de la charla, ¿no? Que me decías: "No, vosotros queríais ser software para la construcción". Y luego-- y te decía: "No, no".

No he dicho eso.

Nosotros siempre hemos tenido la misma visión. De hecho, tenemos un manifiesto de cómo vamos a llegar ahí y es exactamente el mismo, ¿no? Y sí que es cierto que esa neoconstructora que diseña y construye a la larga va a ser sobre todo un negocio de plataforma, ¿no? Pero, eh, sí teníamos un debate y yo tuve conversaciones privadas con vosotros, ¿no?

Y, y creo que algo salió a lo mejor en el otro pódcast de si podíamos vender como SaaS nuestro software, ¿no? Por ejemplo, el producto de scheduling para planificar y coordinar la obra, que es un producto muy original porque casi no hay productos hechos para hacer planificación de obra con metodología lean construction. Pensamos: "Coño, vamos a comercializarlo", ¿no?

Y también tenemos una librería digital de componentes, mmm, que además puedes hacer tú componentes compartidas de suppliers, ¿no? Que están ahí digitalizadas, pues con sus geometrías, prestaciones, etcétera. Y pensamos: "Oye, esta librería podríamos abrirla a despachos de arquitectura", ¿no? Como esta librería desde un plugin en Revit de Autodesk, lo que usan para diseñar los arquitectos, pues tú puedes descargártelo, abrirla y puedes, mmm, directamente, eh, trasladar, eh, componentes a tu modelo ya perfectamente informados y tal.

Pensamos: podemos también coger a despachos de arquitectura y dices: "Oye, ¿tú quieres hacer proyectos industrializados? Tenemos aquí una librería de componentes-

Úsame y baño

...de madera. Baño.

Úsame y baño.

Entonces, este era un tema que realmente quisimos explorar en serio. Tan en serio que hicimos algunos pilotos, eh, con un par de constructoras en proyectos reales con nuestro software y donde yo me acuerdo que os estuve preguntando temas de pricing, etcétera, ¿no?

Es verdad que hace tiempo que no preguntaba cosas de-

Sí

...de software.

De software.

Se nota.

Software. Pero al final, eh, primero porque pensamos que seguramente esto no tendría-- no sería lo mejor para hacer 011H, por varias razones, pero también porque no sería el futuro bueno para 011H. Y segundo, porque tampoco teníamos dinero para hacerlo.

Al final sabéis lo que cuesta vender, aparte de tener un buen producto, ¿no? Hay que tener ventas-

Todo eso

...hay que tener soporte. Eh, entonces, después de hacer los pilotos y después de entender bien realmente cómo trabajan las constructoras y cómo ven el software, pensamos que el futuro de 011H no pasaba por vender software y por pelear con otros 15 por ese 2 %, ¿no?

Que era mejor garantizar el 80 o 75 % y cobrar una comisión por orquestar esto con una plataforma digital garantizando la outcome, que es un poco lo que hace Amazon, ¿no? Amazon no te vende-

El marketplace

...un SaaS para montarte tu tienda online. Amazon-

Esto es Shopify

...te dice: "Oye, tú, mmm, pon aquí tu producto, tu inventario, eh, yo te voy a dar clientes. Si no tienes dónde meterlo, mmm, tienes aquí mi cloud. Si quieres vender más, mmm, te lo puedo posicionar mejor. Eh, si no sabes dónde meter el inventario, mmm-

Sí, está claro

...o cómo transportarlo, yo tengo Fulfillment by Amazon". Pues pensamos: oye, tiene mucho más sentido cobrar un 4 % por asegurar el 75 % que pelearse con 15 por el 2 % del, del software, ¿no?

Cuando dices el 2 %, ¿te refieres al 2 % del coste?

Del 100 %-

Sobre el coste

...del coste del proyecto.

No sobre el ingreso, sino sobre el total de coste.

Sí.

Un 2 %.

Sí, sí.

Es que estoy pensando que, que, o sea, yo siempre hablo o últimamente hablo mucho del 2 % como, como métrica, eh, sobre el PIB, métrica de la industria del software entera-

Mhm

...sobre el PIB de una economía como americana, ¿no?

Mhm.

Eh, pero realmente en el, en trabajos de, de la industria de conocimiento, trabajos de knowledge work-

Mhm

...eh, es más del 10, 15 % el software. En blue collar, que es de lo que estás hablando tú-

Mhm

...eh, es más típico estar entre el cero y el tres o el cinco.

De hecho, he-- te he dicho un dos Pero cuando yo empecé y miré muy bien esto, era un uno. Seguro que va subiendo porque al final, oye, mmm, todos vamos digitalizándonos más, ¿no? Aunque sea, eh, la licencia del Office 365.

Sí.

Ya lo sé. De arquitectos, ¿no?

A día de hoy, eh, Revit de Autodesk es el gran producto, mmm-

Es el, el gran monstruo de software de diseño.

Sí. De hecho, Revit fue una compra que hicieron hace muchos años, ¿eh? Revit igual lo compraron hace 20 años y ha tardado muchos años, ha tardado décadas realmente en sustituir a AutoCAD y consolidarse como el software de diseño número uno.

Pues te diría que hasta hace nada parecía que eso era algo indesbancable. Y empieza a haber señales de que grandes despachos de arquitectura están replanteándose Revit y algunos están empezando a contratar, eh, otras soluciones, ¿no?

Pero sí es cierto que Revit, eh, ahora ha sacado su propio LLM en Revit. Y sí que están ahora todos como locos, porque, pues yo qué sé, le dices: "Oye, ponme todas las cuotas o hazme un corte en esta línea" y sabes.

"O cámbiame de color todo lo que son instalaciones de agua, ponmelas amarillas y esta píntamelo en rojo".

Hay una familia de LLMs que son los LLMs del mundo físico, que recrean el mundo físico como World Labs, eh, de Fei-Fei Li, Fei-Fei Li, una de las creadoras de la inteligencia artificial, que lo que hacen es con prompts tú puedes escribir y crear un edificio entero en 3D.

Mmm.

Eh, y luego de esto, pues sacar el modelo es trivial, ¿no?

Sí.

Y puedes ir iterando.

Trivial no es.

Si no lo es, lo va a ser.

O sea, sacar un modelo para hacer un render o sacar un modelo para hacer cálculos aproximados de superficie o para chequear.

Cálculos precisos con máxima prec-precisión. Por lo que yo veo, veo que está evolucionando esto, va a ser, eh, relativamente asequible. Si no lo es ya, lo será dentro de poco. Pues tú estás recreando un mundo y-- virtual idéntico.

Sí, pero necesitas al final acabar en la solución y en la normativa. Y necesitas un nivel de información, porque es diferente construir un muro con ladrillo, construir un muro con, eh, rastreles metálicos y pladur, construir un muro de CLT, construir un...

¿sabes? Entonces, eh, unos ocupan más que otros. Eh, unos requieren luego a la hora de garantizar el, la, la protección al fuego, un tipo de protección u otra. Eso, unos r-permiten un paso de instalaciones y otros no.

Entonces, sí que hay mucho, mucha IA generativa que sirve para, de forma muy rápida, hacer cosas muy chulas e iterar mucho. Pero otra cosa es cuando te tienes que ir a un nivel de detalle de lo construido o pasar modelos de fabricación a tu supply chain.

O sea, este puede ser tu conocimiento que tú le aportas al LLM, que al final tiene las capacidades fundamentales de, de operar con el mundo físico.

Sí.

Y tú puedes tener una base de conocimiento encima de que le entregas al LLM para poder construir sobre él.

Absolutamente. Absolutamente. Sí, sí, pero por eso os digo que creo que, si no, obviamente no lo estaría haciendo, eh, que ese modelo, esa pirámide de la que hablaba, o ese sistema operativo para diseñar y construir, que se basa en esas soluciones, esos materiales, esa supply chain y ese encaje de todo eso en un sistema que cumple normativa y que es construible,

es insustituible a día de hoy, porque ese LLM te puede hacer, eh, maravillas, eh, pintarte edificios, ponerte suelos, incluso tener la normativa y asegurar que lo cumple, pero al final necesitarás más información para acabar de llegar al detalle de lo construible, ¿no?

Entonces, esa información, mmm, porque es diferente también el mismo producto de menganito fulanito. O sea, es diferente un panel de CLT austríaco construido con abeto que español construido con pino, ¿vale? Eh, entonces necesitas llevar a un nivel de detalle muy bajo de la SKU del proveedor y de una serie de prestaciones que en el caso de un edificio incluyen muchas variables.

Eh, y además Que tienen que estar ahí disponibles. O sea, mmm, un modelo de LME-

Está claro que esto es vuestra pata

...te puede decir que este modelo es perfecto y se construye con, yo qué sé, una fibra de madera hecha con, yo qué sé, con lo que sea, ¿vale? Eh, pero si eso no tienes un proveedor que te lo puede servir en una zona geográfica donde, por ejemplo, el transporte sea viable, eh, y que además esté homologada por el Código Técnico Español, porque si no un arquitecto no te lo va a firmar.

Mhm.

Lo que quiero decir es que, joder-

Que es jodido.

Que es jodido.

Se me ha quedado claro.

Que todo lo que se escape del ámbito puramente digital y ya esté informado, eh, las LLMs, mmm, bueno, lo, lo, lo visteis en el gráfico aquel, creo que era de Anthropic, ¿no? La araña aquella que te ponía los sectores y te decía cuál es el potencial para cada uno de la LM y cuál es la realidad a día de hoy.

Entonces, tenías-

Lo pone-- lo vamos a sobreimprimir, lo mando ahora

...tenías media araña donde básicamente el mensaje es: humanos, eh, olvidaros porque sois perfectamente sustituibles. Y otro medio gráfico que era a día de hoy-

Salía cero 11 H ahí.

No sois sustituibles. No, pero salía-

El logo vuestro

...la construcción y la arquitectura. Y ahora os diré dónde estaba cada una y luego otras, que es interesante, ¿no? De, de ver y sa-sacar conclusiones. Pero básicamente el gráfico te dice: oye, hay muchas actividades donde el LM podría sustituir al humano y muchas donde no.

Y de hecho, el nivel de sustitución real es todavía muy pequeño. O sea, el potencial en todas aquellas que sí podría ser todavía es muy pequeño, ¿no? Pero había uno que estaba en totalmente sustituible, que era la arquitectura, y había otro que estaba en no sustituible, que era la construcción.

Entonces, eh, había algunos, por ejemplo, eh, sanidad, ¿no? Tenías doctores muy sustituibles, en cambio, enfermeras muy poco sustituibles. Eh, en la construcción hoy en día, eh, hasta que las fábricas de baños estén 100 % robotizadas, el transporte del baño hasta aquí con la carga en el rack y tal sea autónomo y después la grúa pluma, mmm, sea autónoma y los robots hagan los empalmes.

Yo, yo no tengo claro que, o sea, tú, tú sabes, obviamente, infinitamente más, pero igual el futuro, si la robótica se desarrolla-

Sí

...vuelve a tener sentido montarlo in situ.

Puede ser.

Y no hay que ir con un baño arriba y abajo, ¿no?

Bernat, no-- es que no tenemos ni idea.

Ya.

Porque pueden hacer una microfábrica-

Claro

...y, y dejarla ya e irla moviendo.

Por eso.

Entonces, lo van a hacer robots, lo va a-- van a ser microfábricas, mmm, van a ser grandes fábricas. Mmm, no lo sé. Y la verdad es que no me importa-

...no me importa demasiado, porque como yo no estoy invirtiendo en fábricas, eh, tengo poco riesgo. O sea, yo tengo la posibilidad ahora de escoger muy bien lo mejor que haya en cada momento.

Sí, claro, tú y todos tenemos que elegir siempre lo mejor que, que-

Sí, pero bueno, hay gente que ha intentado-

Con la información que tenemos, con el mercado que va cambiando todo el rato.

Bernat, pero hay gente que está intentando o ha intentado hacer lo mismo que yo en mi sector y ha decidido que la solución era el entramado ligero de madera y ha montado fábricas que le han costado 30, 40 millones para hacer entramado ligero de madera. O para hacer-

¿El qué?

Bueno, son, son, son paneles que dentro llevan como unas costillas de madera y un aislamiento, que puede ser, yo qué sé, lana mineral, y se cierran con dos planchas también de-

O sea, alternativa al pladur para hacer paredes preconstruidas.

Sí, p-- estructurales, eh, también. O sea, al la-- al pladur o más bien al ladrillo.

Oye, ¿podemos ir al capítulo corporate?

Sí.

Has dicho que has levantado dinero de uno de los principales players industriales de tu sector.

Sí, pero poco dinero. Tienen un corporate venture.

¿Cuánto has levantado en total?

Eh, hasta ahora, 55 millones.

Hostia. No es poco dinero.

De equity, en tres rondas de equity. Sí.

Eso es dinero que va a la matriz, no es dinero que va a construir edificios.

Esto es dinero que va a la matriz y que parte se ha gastado en aprender a construir edificios perdiendo dinero. Ahora ya no. Que parte se ha gastado en equipos de, mmm, tecnología que hacen cosas que no monetizamos.

Y, y básicamente eso es lo principal, ¿no?

¿Y tú metiste una parte importante del, del dinero inicial?

Sí, metí... Bueno, importante depende para quién.

Bueno, cuando empiezas.

Sí.

Empezaste con varios millones, si no recuerdo mal.

Sí, los founders metimos algunos millones, sí.

Que no es lo típico.

Mmm, no. Bueno, sí, sí-

Bueno, si has vendido

Si has montado antes y te ha ido bien, sí.

Sí, claro. Efectivamente.

Sí, claro, yo en Privalia metí todo lo que tenía ahorrado entonces, que igual eran 150.000 € o 200.000. Aquí he metido otro orden de magnitud, pero es una-

Un porcentaje mucho más pequeño

...fracción pequeña de lo que tengo.

Vale. Y, y has levantado los 55, ¿en qué fases?

Hicimos una seed de 10, luego una serie A de 25 y una extensión de la serie A de 20.

Vale. ¿Y quieres levantar más pasta?

Eh, levantaremos más pasta. Mmm, tenemos ya runway indefinido. De hecho, este era uno de los objetivos de la extensión. Eh, pero, eh, tengo dos condicionantes. El primero, muy importante Es que mi balance es una limitación para crecer.

¿Por qué? Porque a un contratista general, eh, se le pide una retención del importe del proyecto en garantía y se le pide un aval. Entonces, eh, bueno, pues cuando tienes un balance frágil, eh-

...es complicado, ¿no? Sobre todo ahora estamos metiéndonos ya en contratos de 40 millones de euros y necesitas-

Sí, pero claro, cuando tienes un PnL que todavía es tan negativo y un balance frágil, eh, el aval se convierte en una pignoración del 100 %, 80 %.

Si negocias muy bien-

...hay que tener dinero

Hay que tener dinero para poder crecer.

Eh, entonces, eh, nosotros estamos jugando, eh, con un ritmo de crecimiento que sea consistente con la limitación que nos da el balance, que también nos va bien.

Te diría que no crecería más porque tenemos mucha complejidad operativa. O sea, al final, hacer edificios así bien y conseguir estar por debajo de ese 2 % de contingencias cuando en un anteproyecto ya fijas un precio, es un reto muy grande, muy grande, ¿vale?

Eh, cada día en las obras pasan muchas cosas. Entonces, eh, cuando pasas de hacer dos, tres a 10 edificios, te puedes imaginar, seguramente como en Factorial, cuando habéis crecido mucho o como en Privalia, un año que contratamos a 400, contratas rápido, el "onboarding" es exprés, formación búscate la vida y acompañamiento no tengo tiempo.

Entonces, eh, ponerte a hacer proyectos de 40 millones, eh, en una coyuntura como esta, mmm, es un suicidio, sobre todo cuando todavía no tienes una "supply chain" con la que hayas trabajado tiempo, con la que, digamos, eh, disfrutes ya de esas "network effects", cuando tienes una plataforma digital en construcción que todavía no está completa y que muchos de los módulos, pues, eh, son MVPs, ¿no?

Eh, nosotros medimos el NPS interno de los usuarios de las cosas que vamos lanzando, ¿no? Y pues estaremos algunas en el -10 y otras en el +20.

Del que vive. Del usuario de, pues, de, del que compras, el módulo de "procurement", del que compra, ¿no? El-

Sí.

Nosotros a todos los usuarios de nuestras aplicaciones de software, cada "quarter" les lanzamos una encuesta NPS.

No me dejáis acabar nada.

Es que ya, ya no sé.

Yo tengo tres-

...pilares más.

Ah, no, no. Hablábamos del balance. Hablábamos del balance.

Bueno, que necesitaré ronda uno.

Eso.

Es que me gustará tener un balance que me permita crecer a me-- cuando yo crea que la fiabilidad y la escalabilidad del negocio está preparado para eso. Y segundo, porque yo tengo que dar salida a mis inversores, ¿no? Entonces querré dar salida a la gente que entró en la seed, en la serie A, etcétera, ¿no?

Sí.

No, no, el salto este tan bestia es porque, uno, somos ya competitivos, eh-

Sí. Nosotros ahora en vivienda libre para hacer edificios como, pues, el que estamos haciendo para Culmia en Calonge, de 60 viviendas o yo qué sé, el que hicimos, eh, para Heras en Alicante o estamos haciendo uno en Valencia de casi 80 viviendas, chulísimo, en cuatro edificios. O sea, ahí somos supercompetitivos ya.

Donde todavía tenemos que ajustar un poco el coste es en vivienda asequible y vivienda social. Pero tenemos una propuesta de valor.

Creo que es premium, esas que has dicho son más premium.

Sí, sí, son más premium.

Vale.

Eh, pero bueno, somos, eh, más rápidos, mmm, más fiables, eh, calidad, garantía. Eh, entonces, tenemos una propuesta de valor única. Estamos también rompiendo, digamos, esa barrera de la confianza.

O sea, este es un sector donde la confianza es crítica, donde la gente lleva muchos años.

Sí. Entonces, fiarse de una constructora de gente que nunca se ha dedicado al sector y que trae cosas que la gente no ha probado nunca en un sector como este es muy difícil. Entonces, nosotros uno de los grandes trabajos que hemos hecho ha sido realmente-

Ganaros la confianza

...ganarnos la confianza de esta gente. Nosotros les hemos abierto la, las puertas de todo, les hemos organizado sesiones interminables técnicas en la oficina.

Esto es lo más antiintuitivo.

Los hemos llevado a ver fábricas de nuestros proveedores.

Esto es lo más antiintuitivo de la decisión vuestra de meteros en el mundo de la construcción, cuando teníais muchísima credibilidad en el mundo digital y si hubierais empezado algo en el mundo digital, vamos, la gente os hab-- os hubiera abierto todas las puertas.

Nosotros no somos dos, y ahora más los que estamos, perfiles muy digitales. Privalia, obviamente, fue una empresa pionera en "e-commerce". Eh, nosotros no veníamos de Internet ni veníamos de la tecnología, sí del "retail J", yo tampoco.

Em, Creo que somos buenos emprendedores, pero que sobre todo creo que destacamos más en la parte de gestión operativa, de liderazgo de personas, sobre todo en situaciones complejas, en compañías con una operativa compleja, donde necesitas re-relaciones comerciales que cuestan de crear.

Y yo creo que en ese componente más de liderazgo, de cultura de compañía, de modelo de gestión, deee toma de decisiones, de ser action driven y luego de generar relaciones de confianza y mantenerlas en el tiempo y trabajarlas tanto internas como externas, yo creo que a-ahí, pues, eh, destacamos.

Eh, tecnológicamente, eh, nunca hemos venido del mundo de la tecnología. Yo nunca he programado. Bueno, sí programé porque hice industriales y tenía dos asignaturas de... se llamaba Informática I y Informática II. Eh, pero poco más. Eh, y Jota todavía menos.

Para acabar el debate que hemos abierto antes, que has dejado a medias, que es el tema de por qué no os metéis en la promoción.

Ah, sí.

Que no se me olvida, ¿eh? Yo voy abriendo...

Mira, es un buen tema para acabar, porque creo que es el más disruptivo. O sea, es nuevo prefabricar, design and build, tener una plataforma digital, luego empezar a meter ahí en un mundo analógico los agentes y tal, mmm, los materiales nuevos. Está muy bien, ¿no?

Pero hay un tema que es que si, si me voy a, al modelo económico del sector, eh, nosotros estamos tocando dos cosas que lo pueden cambiar y ahí es donde hay creación de valor de verdad. Una es ir a un modelo mucho más fiable que te cambia el coste del capital.

O sea, hoy en día una promotora de vivienda residencial tiene que tener un 15 % de margen para que pueda devolver una TIR a su inversor institucional del 15 para arriba. Yo quiero bajar esto al 7. ¿Por qué?

Sí. Yo creo que con nuestro modelo podemos ir a costes de capital, porque podemos convertir la edificación en infraestructura social con un riesgo de promoción muy bajo y además con un producto, digamos, eficiente, que cumpla los requisitos que necesita esa operación durante los años que sea.

Entonces, este es un tema crítico. Por eso vamos con un enfoque totalmente disruptor y suicida para seguramente la mayoría, ¿no? Que es que somos capaces de comprometer un coste en un anteproyecto. O sea, esto es totalmente inverosímil. Y esto es porque nos creemos que podemos llevar la fiabilidad del proceso a un nivel de 10 X y podemos bajar el coste del capital.

Pero más razón aún para entonces ser promotor, ¿no? Porque si, si realmente-

Pero espérate, no te avances.

Claro, pero si, si te crees que no tiene riesgo...

Es que entonces no acabamos nada.

Exacto. Entonces, eso es uno, ¿vale? La otra, o sea, con un modelo de diseño y construcción que orquesta toda la supply chain, hay mucha gente, mucho agente que cobra un buen margen en este sector que probablemente ya no sea necesario, ¿vale?

Nosotros tenemos algún proyecto donde hay un promotor delegado que cobra una fee, donde hay un project manager contratado por el promotor delegado para supervisar, digamos, el trabajo que hacemos, donde hay un gestor de capital que también cobra una fee, cobra un carry, donde además contrata otro project manager para él, para que le asegure que lo que están haciendo los de abajo está bien y que él tiene realmente una foto real de lo que pasa.

O sea, ahí tienes un 2 % por aquí, un 2 % por allá.

Eso es el mundo financiero, ¿eh?

Sí.

Mundo financiero. O sea, hay capas y capas y capas que no te las acabas.

Vale.

Fondos, fondos de fondos.

Pero si además de poder reducir el coste del capital, yo consigo una simplicidad, una reducción de complejidad de la gestión de un proyecto con todos esos agentes, con sus intereses dispersos y trabajando en silos, que permite que ya no sean necesarios muchos de esos agentes y ese margen desaparezca, yo puedo cambiar el profit pool del sector.

Yo puedo conseguir que se construya vivienda a un coste que antes era imposible y puedo además hacer que mis márgenes sean mejores que los márgenes que tradicionalmente han tenido las constructoras o que incluso tienen empresas como Skanska o como Volvic, ¿vale?

Esos son los dos temas más transformacionales a nivel de modelo económico de lo que estamos haciendo, que es bajar el riesgo y bajar el coste del capital de verdad, o sea, sustancialmente, y reducir un montón la complejidad de gestión de un proyecto y que hay agentes que ahora cobran un margen que ya no tenga sentido que lo cobren y desaparezcan.

Pero no se dice promotor.

Entonces, si, si esos desaparecen...

Cero 11 H se va a acercar cada vez más al capital. Entonces, nosotros podemos tomar un rol, digamos, más importante o tomar un rol que no tomamos en cosas que hasta ahora están haciendo promotores, promotores delegado o incluso gestores de capital.

O sea, y yo-

Vais en la dirección

...podemos ir a levantar dinero, podemos ir a hablar con fondos, eh, core de infraestructuras. Es una cuestión de decir vale, queremos hacerlo, nos podemos permitir hacerlo. Y para temas como vivienda asequible, donde el suelo es público y donde no hay riesgo de comercialización, al final el riesgo está prácticamente todo en la gestión operativa.

Claro, pero por eso-

Si además-

Tú te has dicho que un problema era el balance.

Sí.

Oye, si tú eres el, el, el promotor, tú gestionas el capital.

Sí.

Tú, tú no le pides a nadie...

Claro, no hace falta aval. O sea, tú ya, ya-

Sí, bueno, pero el promotor tiene que financiar la compra del suelo. ¿Sabes?

Vale, pero-

Sí, pero bueno, el tema es no estamos ahí. Hay que construir una ventaja competitiva real, demostrada y sostenible. Y a partir de ahí pensar que esa transformación del modelo económico ya está ahí y plantearte nuevas metas, ¿no?

Paso a paso.

Yo te lo planteaba al principio de todo como una dicotomía entre P y Q. Es decir, sacar más valor de una, de una construcción marginal, integrando en esta cadena de valor que has dicho, versus lo otro, que también me parece extremadamente complicado ser una plataforma para que muchas constructoras construyan a través vuestro.

Es que yo estoy enfocado en eso.

En lo segundo.

En, en, en lo que hacemos. Y quiero que eso, en lo segundo, quiero que eso sea un éxito. Si yo quiero que eso sea un éxito y además me voy a levantar también capital promotor.

No, no, está claro.

Me voy a comprar suelos, me meto en la comercialización. Lo han hecho algunos, ¿eh?

No, pero lo que te pregunto es por curiosidad.

Lo han hecho.

Cuál ha sido vuestra valoración del trade-off de por qué os vais a es-a hacer esta plataforma versus-

Porque queríamos foco absoluto en aquello a lo que íbamos a transformar y no queríamos distracciones adicionales, no queríamos riesgos adicionales.

Vale.

Tú compras un suelo y cuando haces el geotécnico te aparece un, un acueducto y...

Estás jodido.

Te quedas ahí. Eh.

Lo escondes. Lo escondes.

Acabas edificio, vas a vender y resulta que ha estallado la, la guerra de no sé qué o la pandemia de no sé cuántos y no lo puedes vender.

Ah, pues eso siempre está ahí.

Y estás jodido.

Siempre está ahí esto.

Sí, pero si además del riesgo que tengo yo innovando, desarrollando una plataforma digital de algo que todavía no, no entiendo, eh, empezando a, a construir, que no lo he hecho nunca, descubriendo una nueva supply chain de nuevos sistemas constructivos que no tienen todavía penetración en el mercado.

Yo quiero jugar también a buscar no solo ese capital, digamos, innovador, tecnológico, bla, bla, bla, a buscar capital promotor, a buscar suelos, a jugármela, a financiar los suelos, a vender. Al final es un tema de oye, yo me creo que en el 60 % del coste final de una vivienda, que es la construcción y el diseño, yo puedo generar una transformación total y desde esa transformación yo puedo cambiar los economics, el profit pool y toda la cadena de valor de agentes que hay, incluyendo

todo hasta la venta al usuario final o propietario final, pues yo me voy a lo que va a ser lo que he venido a hacer y no quiero ninguna distracción y ningún riesgo adicional. Y hay gente que lo ha hecho y los que lo han hecho, igual es casualidad o no, pero, eh, se la han pegado.

Se la han pegado porque ha venido malos momentos en el real estate en su mercado y el capital promotor que pensaban tener al final no lo han tenido. Y como nunca habían vendido y nunca habían demostrado product market fit, se han comido su otro negocio. O gente que lo ha hecho y que ha hecho un par de construcciones para ellos sin la exigencia del mercado.

Edificios que al final, como no los tenía, digamos que vender alguien, pues han tenido sus defectos y al final han tenido que reorientarse, ¿no? Entonces, bueno, esa es la razón.

Nosotros hacemos este pódcast ya des-desde hace nueve años.

Mmm.

Porque precisamente es lo bonito de los negocios. No hay, no existen playbooks.

No.

Eh, hay un conjunto de decisiones que toman emprendedores como tú.

Sí.

Eh, con trade-offs, eh, que todos son potencialmente interesantes y donde hay una búsqueda activa de dónde está mi core, dónde estará mi core en el futuro. Eh, y es, y bueno, y luego la realidad se impone y acabas viendo qué funciona y qué no funciona, ¿no?

Sí.

Y de estudiar muchos modelos, pues acabas generando una intuición.

Sí, sí. Y la estrategia...

Que lo aplicas en lo tuyo, ¿no?

Nos gusta escribirla después.

Exacto. Así siempre.

Es que la estrategia se descubre.

Claro.

La estrategia se descubre. Y el que te diga lo contrario...

Hay un caso en IESE de, de Privalia.

Sí.

O sea, la realidad es la prueba y error. Y la realidad es que la mayoría de proyectos salen de aquí.

Sí, claro.

Y se ejecutan desde aquí y desde aquí. Desde, desde aquí y desde aquí no me refiero a la inteligencia de la planificación estratégica. Desde aquí me refiero al carácter de lo voy a hacer. Y...

Para la gente que nos escucha solo audio, está señalando el corazón y la cabeza.

Sí, sí. Desde el carácter y desde el corazón.

Muy bien. Oye, Lucas, muchísimas gracias, como siempre, eh, por venir a contarnos tu experiencia y tus decisiones. Eh, gracias, Jordi. Y con los demás, hasta la semana que viene.