NODE Living y la VIVIENDA FLEXIBLE | Esteve Almirall | Podcast #303

Yo una cosa que me planteé de muy joven es, eh, emprender en el mundo tecnológico o emprender en el mundo real. Y, y Jack Ma, Jack Ma, una conferencia de Jack Ma, es el que me hace- Fundador deee, de Alibaba ...me hace ir al mundo real, porque él dice: «Hay mucha gente inteligente en el mundo tecnológico». Entonces, ¿cómo te afecta la regulación? ¿Por qué es un problema?

La, la regulación es una parte clave, ¿no? Porque cada suelo tiene su, tiene su carné de identidad y este carné de identidad está regulado y, y, y dice lo que puedes hacer ahí.

¿Por qué no hay más oferta? Tú te dedicas a la promoción. ¿Cuáles son las barreras que te encuentras?

El regulatorio es, es la parte una, eh, la parte dos, la burocracia.

Si hay más oferta, los precios bajan. Pero eso significa que nosotros aquí no tendríamos oficina.

Exacto.

Es que habría camas. Si el mercado fuera libre, digamos.

Exacto.

Bueno, y las oficinas, ¿qué? Las oficinas dónde van. Dónde van las oficinas, ¿no? Y la gente cómo va a trabajar. Not in my backyard. No, hombre, pero cuéntanos, tú tendrás alguna opinión. Bienvenidos a un nuevo episodio del pódcast de Itnig. Esta semana Jordi Romero y yo estamos con Esteve Almirall, fundador de NODE Living. Es un superfondo de inversión inmobiliario especializado en lo que él le llama residencial alternativo o flex living.

Básicamente se dedica a captar fondos de grandes fondos de inversión, normalmente private equity, encontrar solares donde poder hacer promociones inmobiliarias, construir los edificios y las viviendas y operarlos para conseguir una rentabilidad suficiente, él habla del siete por ciento, para poder acabar vendiendo la operación entera a otro inversor.

Gracias Factorial, gracias a los más de cuarenta mil suscriptores que nos seguís en YouTube y los muchos más en Apple Podcast y Spotify y sobre todo los que venís los jueves en persona en nuestras oficinas. Bienvenido a las historias de startups de Itnig.

Bienvenidos una semana más al podcast de Itnig. Hoy estamos con Esteve Almirall de NODE Living. ¿Qué tal, Esteve?

¿Qué tal? Bueno, gracias. Gracias por tenernos aquí. Es un placer y espero que compartimos experiencias y lo pasamos bien.

Muy bien. Bienvenido. Y con Jordi Romero, como siempre. Bueno, como siempre no. Cuando se puede. Y hoy estamos en un espacio diferente, que normalmente no estamos en esta sala, pero aquí empezó el pódcast. Pero con mesa, pero aquí empezó el pódcast.

¿Cuántos lleváis?

Seis-- hace seis años. Llevamos doscientos... No, trescientos.. Trescientos ya . Imagínate. Tres cientos y algo sí. Bueno, oye, bienvenido.

Gracias.

Explícanos qué es NODE Living.

NODE Living, que es, es un asset manager especializado en el residencial alternativo, con presencia en cuatro países y con mucha actividad en Barcelona, Madrid, Londres y Dublín.

Po-podemos traducir. Empecemos palabra a palabra. Me acuerdo de todas. ¿Qué es un asset manager? ¿Qué significa somos un asset manager? Somos un gestor, gestor de inversiones. Gestor de inversiones. O sea, la gente os da dinero y idealmente se lo devolvéis con una ganancia.

Exactamente.

Vale. Eh, residencial alternativo. ¿Qué significa residencial alternativo?

Bueno, si, si, si nos fijamos en, en, en lo que es un piso, en lo que es el-- un residencial, eh, hemos tenido una evolución en los últimos años, ¿no? En que ya no hay solo la vivienda de toda la vida y ya empiezas a tener viviendas nicho. El ejemplo más claro han sido las residencias de estudiantes. Eh, hemos visto- Eso es un residencial alternativo.

Hemos visto cosas parecidas con las personas de gente mayor, en que, eh, se han creado diversas figuras de residencia alternativa. Y nosotros dentro de este residencial alternativo nos especializamos en lo que es Flex Living, que es el siguiente paso después de la residencia universitaria y busca un cliente de una edad entre veinticinco y treinta y nueve años que todavía no tiene hijos, que todavía está en una fase de formación en su vida, eh, y, y no está en la posición de tener un piso de toda la vida donde va a estar cinco, diez o veinte años.

¿Y por qué no reside-- por qué no los estudiantes? ¿Por qué no pueden acceder a esto los estudiantes? También pueden acceder. Es premium.

No, pueden ac-- No, pueden acceder también. Pueden acceder, pero no es nuestro mercado core. El... La persona de vuestros... No sé cuál es la edad me-- ¿Cuál es la edad media del, del trabajador en, en Factorial? Treinta y pocos. Treinta y pocos. Treinta. Pues el trabajador que tenéis de- Que tienes en cuenta... bueno, sí, puede ser. Es que tenemos la parte go to market, que es muy joven, y luego igual la parte de producto e ingeniería, que es más mayor.

Es el problema de las medias, que no sirven de nada.

No sirven de nada. Las medias, las medias-

Ya, pero es que precisamente los de producto no están en Barcelona o no están tanto. No, tú estás pensando en pisos ahora. Seguimos, seguimos.

Y ahí lo habéis dicho. Es decir cogemos, eh, pues la persona media que trabaja en, en Factorial, treinta años. Esa persona no quiere vivir con el estudiante de dieciocho, diecinueve, veinte o veintiuno, porque son dinámicas de vida distintas.

Fiestas básicamente, estamos hablando de fiestas.

Fiestas capacidad de conocer alguien que tenga intereses parecidos ambiciones Un momento vital Dónde quieren vivir, pero tampoco quieren vivir en un piso normal, no alternativo Bueno el, el querer, yyo creo que sí que quieren ¿no?, eh Hay, hay, hay una realidad que es, eh, la situación económica, el poder adquisitivo y el coste de la vivienda Quieren vivir independientemente y no se pueden permitir quizá un piso normal Con todas sus características a un precio de Su poder adquisitivo no da Vale Para las formas de viviendo tradicionales que hemos visto hasta hoy Sois más baratos el producto que ofrecéis es más barato que un piso normal

para entendernos y es más privado que una residencia de estudiantes Exacto Somos Entre un quince y un veinte % en el momento que está Solin comparado con un piso normal ¿y perdona eso es co-living o eso es otra cosa? Sí coliving se le ha dado tantas vueltas a Qué es coliving A la palabra coliving Coliving nace siendo pisos compartidos.

A partir de ahí, pues coliving es una palabra que se le ha dado mucho al bombo en prensa. Por eso no nos hemos presentado como un gestor o un operador de, de coliving Eh, nuestro producto no es el piso compartido. Nuestro producto en el que realmente creemos son estudios, son alojamientos de entre diecinueve y, y treinta metros cuadrados en los que cada persona tiene dentro de su espacio privado todo aquello que tendría una vivienda tradicional: su propia cocina, su propio baño, obviamente su propia cama, su p-propio espacio de sofá, eh, se-- de sofá desk y zona de trabajo.

Y luego puede acceder a zonas comunes en las que tiene grandes zonas comunes que son compartidas

¿Tipo qué?

Gimnasio, coworking, piscina, eh, rooftop, sala de juegos

No está mal

...minimarket, coche compartido

Pero tiene un estudio. O sea, estamos hablando de un estudio, ¿cuántos metros cuadrados?

Entre diecinueve y, y treinta. Tenemos tres, tres tipologías-

Es un estudio, o sea, esto en Barcelona es muy caro, ¿eh?

Est-- En Barcelona, por ejemplo, tenemos un proyecto grande, que no es en Barcelona, es en Sant Cugat. Eh, estábamos desarrollando en Sant Cugat, eh, un alojamiento que son quinientas unidades, en que los estudios en Sant Cugat están en veintiocho metros cuadrados

Y ¿qué vale esto al mes? ¿Qué cuesta esto al mes?

Está debajo de los mil euros

Vale

Con todo incluido, incluyendo los pisos-

¿Tiene residencia de estudiantes equivalente en Sant Cugat o en Barcelona?

En, en, en Sant Cugat hay poca oferta de residencias de estudiantes, son todavía más pequeñas. Eh, si te ves el producto de en Sant Cugat, pues producto de Resa, por ejemplo, que es un producto más consolidado, estarías en, en un precio similar, en t-- en la horquilla de los mil euros, pero por tamaños de alrededor de los quince metros, que es donde están las residencias de estudiante clásicas

Mhm. Esteve danos una, una idea de dimensión. O sea, cuánto, cuántos assets, ¿no? Cuánto, cuánto mide vuestra cartera de assets, cuántos pisos tenéis, cuántos clientes-

E-en España, en España al día de hoy tenemos algo más de tres mil quinientas unidades en, en producción. Eh, estos son algo más de cien millones de equity, eh-

Cien millones de euros

...cien millones de euros de equity.

Y «en producción» ¿qué significa?

En construcción

En construcción. ¿Y construidas y operando?

Construidos y operando estamos unas cuatrocientas.

Estos son habitaciones o estudios donde hay gente viviendo y pagando

O sea, acabáis de empezar, ¿eh? Bueno, llevamos, llevamos tres años. Es que esto va lento, si hay que construir. Y es la única manera de hacerlo. Este no es un negocio que le puedas tirar gasolina y, y, y, y que funcione. La única manera de, de construir un negocio sostenible es construyendo y la única manera que lo que hagamos realmente tenga un impacto en la sociedad es desarrollando más vivienda.

La vivienda está cara o el alojamiento está caro, es un tema de oferta y demanda

Sí, sí, totalmente. Y, y de regulación que afecta la oferta y la demanda. Eh, lo-los cien millones de euros en equity, ¿qué significa? Porque has dicho de eq-- en equity, ¿no? Porque yo te he pregunté cuánto tienes en assets y tú me has dicho en equity. ¿Eso significa que tienes más assets, pero financiadas con deuda?

Por supuesto. Por supuesto. Nues-nuestro modelo es un modelo clásico del real estate en el que la gestora es una compañía privada, que so-soy yo y mi socio, y después tenemos socios en cada proyecto. Y los proyectos, cada proyecto es su empresa y cada empresa se capitaliza, eh, pues con una parte con equity, una parte con deuda y en función del tipo de proyecto, hay un perfil de inversor o hay otro perfil de inversor

¿Qué partes es deuda sobre el equity?

En suelo, en todo lo que hacemos en suelo, que son los proyectos grandes, donde hay casi cien mil metros en, en desarrollo en España, eh, hacemos setenta y cinco por ciento deuda, veinticinco por ciento equity

Cuando dices en suelo, ¿qué quiere decir?

Terrenos que se construyen desde cero

Setenta y cinco por ciento de deuda, veinticinco por ciento de equity. Eso es lo que se llama LTV. Aquí normalmente hablamos de software y suscripción. El LTV significa otra cosa. Eh, aquí es l-loan to value, ¿no? Es la proporción que, que tiene la deuda sobre, sobre el valor, ¿no?

Hay dos, el, el setenta y cinco veinticinco sería loan to cost. Eh, cojo mi presupuesto inicial, me cuesta cien, pues setenta y cinco kilos son deuda, veinticinco kilos es equity. Y luego tienes el loan to value, que es un ratio que se usa cuando el proyect-- el, el proyecto ya está estabilizado y genera flujo de caja. Entonces, eh, generalmente empiezas con un loan to value del setenta y cinco, con una proyección que una vez estabilizado estás más cerca del cincuenta.

Bueno, ah, eventualmente cero, ¿no?

Perdón, un, un loan to cost del, del setenta y cinco con un loan to value del cincuenta una vez estabilizado

Vale

Y ese veinticinco por ciento es el valor que generas en el desarrollo del suelo

Me-- y has dicho el suelo es del sesenta y cinco por ciento. Y, ¿y lo otro? ¿Qué es lo otro?

Lo otro sería rehabilitación, ¿no? Serían edificios existentes, eh, dentro de la M-30, en Madrid, en, en Poblenou, en el Eixample, en Gracia, en Barcelona. Ahí el perfor-- el perfil de inversor es un inversor menos institucional, eh, menos agresivo. Eh, la deuda ya no son paquetes de deuda estructuradas, eh, son hipotecas mucho más tradicionales y ahí estamos generalmente en un cincuenta cincuenta

¿Por qué cambia el perfil de inversor depende-

Por volumen

...de si es promoción o rehabilitación?

Volumen

O sea, la cantidad de dinero requerido

Cantidad de dinero requerido y el inversor de-

Ponnos un ejemplo, ponnos un ejemplo. Una, una, un suelo, un proyecto que hay que hacerlo todo, más o menos cuánto dinero cuesta y una rehabilitación en promedio en vuestro, en vuestra cartera, más o menos cuánto cuesta.

El, e-es un tema de volumen. Eh, u-un ejemplo, pues un, un, un proyecto de suelo pongamos que cuesta cien millones de euros en el que estás-

¿Es un ejemplo real?

Es un ejemplo real

Tenéis un, un proyecto de cien millones-

Un proyecto que está en la horquilla de los cien millones, que es Alcobendas

Que eso es todo vuestro equity

Bueno, no solo una cuarta parte de esto es vuestro equity

Ah, vale. Una cuarta parte es equity, de la cual nosotros somos el GP. Es decir, de esa cuarta parte, esos veinticinco, nosotros estamos entre el dos y medio y el cinco equity-

Pero cuando has dicho cien millones de equity, ¿hablas de assets gestionados o assets propios?

Bueno, assets gestionados.

Ah, vale. O sea, son los veinticinco. De los cien que tenéis, veinticinco es una propiedad, por ejemplo, ¿no? Y luego están las otras. Vale, y uno de rehabilitación, por ejemplo.

Diez millones.

¿Y qué tamaño de edificio?

Pues...

¿Son comparables esos edificios? O sea-

Nooo

...diez a cien.

Son otra película.

Vale.

Eh, promoción estás hablando siempre miramos cosas encima de los quince mil metros cuadrados, encima de las seiscientas unidades en un único alojamiento.

Seiscientos estudios de veinti pico, treinta metros cuadrados. Sí, es mucho seiscientos. Es un bicho de edificio esto, ¿eh?

Sí, sí, volumen. Es volumen.

¿Cuántos pisos son estos?

En este caso, Alcobendas son-- Alcobendas es la onceava torre más alta de Madrid y son veintitrés plantas.

Veintitrés plantas, o sea, es un edific-

Es la torre más alta de Madrid.

La onceava. Ah.

Onceava. Onceava. Estamos hablando de la torre más alta de Madrid . Normal que-

Ya tenías el thumbnail de YouTube, ¿no?

Exacto. Lástima. Y este pódcast es posible como siempre gracias a Factorial.

Oye, pero, ¿por qué no hay más promociones? Eh, podemos ahondar un poco en el tema de la vivienda, que es un tema que le preocupa a mucha gente, ¿no? La gente joven no, no tiene vivienda, eh, no tiene acceso a la vivienda y tiene que inventarse, pues la forma de-- formas de vivir. Eh, entonces, ¿por qué no hay más oferta? Tú te dedicas a la promoción.

¿Cuáles son las barreras que te encuentras?

El regulatorio es, es la parte una. La parte dos es el red tape, lo difícil que es la burocracia, eh, para poder desarrollar.

Que en el fondo también es regulatoria. O sea, hay la regulatoria y la regulatoria.

Exacto, exacto.

N-no hay un problema de falta de suelo.

Bueno, hay un f-- un programa de falta de usos, ¿no? Quizá que, que hay mucho suelo con un uso que no es el adecuado. Eh, por ejemplo, un suelo industrial o, o aquí mismo donde estamos en Poblenou, en Barcelona, hay suelo, pero hay solos-- suelos solo para oficinas. Si yo quiero desarrol-

Pero eso está cambiando, ¿no? Ahora. O sea, lo quieren cambiar.

Es una competencia que es local, ¿no? No es una competencia que sea nacional, es una competencia que cada ayuntamiento, pues va, va diseñando y va desarrollando, va aplicando. Eh, ha cambiado mucho en Madrid. Yo creo que en Madrid has tenido ejemplos espectaculares como es el Plan VIVE, en que el Plan VIVE sacas, pues, son tres mil o cuatro mil unidades de, de residencial en alquiler y que es un public private partnership en el que los terrenos originalmente son del Ayuntamiento, capital privado aporta el dinero para desarrollar y, y, y el desarrollo en sí, luego la gestión.

Aquí en Barcelona, desafortunadamente, pues hemos sido unos pasos por detrás a lo que ha sido Madrid o lo que está siendo Madrid en cuanto al suelo.

Para entender esto, tú has dicho, eh, que la regulación es, es el problema y el uso, ¿no? No más que el espacio disponible, el uso del espacio. O sea, tú estás diciendo que si imagináramos que no hubiera ninguna regulación de uso y la gente puede-- el mercado puede ofrecer lo que quiera en un terreno del cual es propietario, cambiaríamos uso industria-- uso co-- eh, oficina a uso residencial o uso industrial a uso residencial.

Eso es lo que pasaría en el mercado.

Cien por cien. Los precios serían, serían inferiores.

O sea, el mercado hace que- Claro, si hay más, si hay más ofertas, los precios bajan. Pero eso significa que nosotros aquí no tendríamos oficina. Exacto. Aquí habría camas. Si el mercado fuera libre, digamos. Exacto. Bueno, y las oficinas, ¿qué? Las oficinas dónde van. Dónde van las oficinas, ¿no? Y la gente cómo va a trabajar. Not in my backyard.

Nombre, pero cuéntanos, tú tendrás alguna opinión.

Eh, no, ya váyer. Yo creo que la oficina estaría, es decir, la oficina y la oficina buena como la que estáis, la que estamos ahora, es una oficina que paga bien. Eh, es, es dentro de las classes de oficinas es el que menos ha sufrido el class office. Y creo que hay espacio pa- ¿Por qué paga bien?

El... bueno, lo que paga, la renta que paga el metro cuadrado es una renta relativamente comparable con la renta que puedes generar en residencial o en residencial alternativo.

Concretamente hoy estamos en la planta de coworking de Itnig, eh, y seguramente es uno de los coworkings más baratos de Barcelona, ¿eh? Estamos hablando que cuesta doscientos euros al mes, una mesa aquí. Está enfocada a emprendedores. ¿Sabéis lo que generáis al, al metro cuadrado? Tendría que llamar al asesor.

Ja, ja, ja, ja. No, no, pero quiere decir que realmente esta oficina... Mira, yo entré en esta oficina cuando todo este edificio era industrial. Era to-todo industrial y esto era una, era una, una empresa de cosmética que se llamaba Cosmética Griega concretamente y tenía como una especie de estudio de fotografía y era superchulo.

La parte de oficina habían hecho superchulo. Y un almacén guarrísimo. Y un almacën de pinturas q-que ahí tenemos el pipó. Ratas y... Y el pipóp. Sí, sí, pipóp. Y en el principio de nosotros jugábamos ahí en el almacén con las ratas y las pinturas y claro, era muy curioso porque era un edificio totalmente industrial. Hoy, ¿vale? Esto es diez años más tarde, doce años más tarde, todos estos edificios son startups, son oficinas, ya no queda nadie industrial.

Y lo mismo pasa en todo el Poblenou. O sea, todo era industrial. Tú veías principalmente obreros por la calle y ahora ves gente muy curiosa , por decirlo de alguma manera. Cómo defines la gente de startups. Entonces aquí el mercado se ha regulado, ¿no? No ha habido una regulación, no ha habido unas limitaciones de uso que no hayan permitido este cambio.

Ha pasado.

Exacto. Pues en Poblenou sí que has tenido, ¿no? Es decir, Poblenou has tenido la capacidad de poder hacer oficina y no poder hacer vivienda. Si pudieras haber hecho más vivienda probablemente tendrías algo menos de oficinas y algo más de vivienda

¿Tú crees? ¿Pero esto no lo quieren cambiar ahora en el Poblenou? ¿No quieren incrementar la cuota, la cuota de vivienda?

Sí, sí. Es algo que está-

Se está discutiendo, va a pasar, ha pasado.

No, no sé cómo va a acabar. Sé que es algo que está en la mesa, pero no... No sé.

Pero te interesa mucho el tema.

Sí. A ver, eh... nosotros al final, en, en, en nuestro negocio, yo le llamo producción, vosotros le llamais desarrollo, ¿no? Pero en, en, en nuestro negocio de verdad, que es el, el-- la gestión de suelo, el desarrollo o el codesarrollo de suelo y, y la creación de valor, eh, trabajamos mucho en lo que es primera y segunda corona de las grandes ciudades.

Eh, Poblenou para nosotros sería un sitio demasiado caro. No podríamos acceder y no podríamos, al final, cumplir con lo que estamos desarrollando, que es poder entregar alojamientos en rangos de setecientos cincuenta mil euros al mes all in. En Poblenou tendríamos que estar más altos y, por lo tanto, no estaría dentro del investment criteria que nos permitiera entregar un producto final al, al residente con las rentas que he mencionado y a la vez, eh, nos permitiera generar los retornos para poder pagar las tires de ma—de más del dieciséis, del diecisiete o hasta más del veinte que estamos pagando a, a, a esos-

Del diecisiete o el veinte al inversor de equity. Esto todavía no ha pasado. Lleváis muy poco tiempo.

Sí. Hace una promesa. Hace una promesa.

El Excel puede ser difícil.

Excel si que es la hostia, ¿eh?

El Excel es, es, es, es nuestro mejor amigo. Entonces, para entender esto bien, ¿eh? El uso. O sea, tú has-- ah, me encanta el concepto de coronas, ¿no? Corona uno, corona dos. Nos quedamos con este concepto. Es un espacio limitado. Significa que eso no crece, ¿no? Normalmente está, en Barcelona está limitado por unos turons, que le llamamos, unas montañitas. En Madrid hay au-- carreteras, ¿no?

Que lo limitan. Entonces, tú ahí argumentas, que yo creo que es imposible de rebatir, si hay más vivienda, bajará el precio de la vivienda por la ley básica de oferta y demanda. Estamos todos de acuerdo, en principio, con esto. Pero si hay más vivienda, hay menos de otra cosa. ¿Qué, qué quitamos?

No, no, es que no hay menos de nada. No, no.

El metro, el metro... O sea, la corona está limitada. Si metemos más viviendas, hay que quitar algo.

Bueno, sí, eh...

O hacemos más altos los edificios.

Hacemos más altos los edificios, sacamos-

Con lo cual quitamos también aire, quitamos, eh, vistas al, al cielo, ¿no? Quitamos otras cosas.

Por supuesto. Por supuesto.

Entonces, ¿qué hay que quitar?

Menos mal que vienes de familia urbanista.

Sí, bueno. ¿Que se dedica a eso? Reconvertimos suelo industrial, reconvertimos oficina, eh, desarrollamos, en Barcelona no tanto, pero en Madrid todavía hay muchos. Nosotros, por ejemplo, para dar ubicaciones concretas, en Madrid tenemos tres proyectos. Un proyecto que no es Madrid, que es Alcobendas, eh, y dos proyectos que son Madrid.

Uno está en Carabanchel y otro está en Vallecas. En Barcelona tenemos un proyecto que está en Sant Cugat, eh, y en Bilbao tenemos un proyecto que está en Barakaldo. Todo entra dentro del encaje, ¿no? Que os he, que os he explicado.

Todo es suelo, ¿eh?

Todo es suelo. Todo esto es suelo. Todo son-

¿Cambian el uso o no?

No, no, estos son suelos existentes. Son proyectos entre diecisiete mil y treinta mil metros cuadrados cada uno de ellos. Son proyectos que en agregado son algo más de tres mil quinientos alojamientos y en el ochenta por ciento es el producto de estudio. El otro veinte por ciento, pues sí que hay alojamientos de un dormitorio, alojamientos de dos dormitorios.

Y luego tienen grandes zonas comunes, que ahí es donde ya haces el, el alojamiento temporal que decía al principio, solo puedes hacer-- perdón, el alojamiento flexible y esta nueva generación solo lo puedes hacer en suelo, porque ahí es donde nosotros creamos un destino, creamos el Disneyland. El proyecto de Alcobendas, por ejemplo, tienes más de tres mil quinientos metros cuadrados de zonas comunes interiores, tienes quince mil metros cuadrados de zonas comunes exteriores, tres pistas de pádel, pista de básquet, zona de barbacoas, piscina.

Esto solo puedes hacerlo en las afueras. Y no estoy de acuerdo, no estoy de acuerdo con el punto que, que, que comentas en que quitamos otros usos. No es verdad. Si, si nos fuéramos a andar por Alcobendas o nos fuéramos a andar por Sant Cugat, cerca de Rubí, que es donde está nuestro proyecto, allí todavía hay mucho suelo por desarrollar.

Mmm, vale. Y estás pensando en, en, en las coronas-

En las de afuera

...de las ciudades. Eso está limitado.

Pero bueno, tú tienes muchos ejemplos en el mundo de ge-- de, de zonas menos reguladas, ¿no? Eh, por ejemplo, en China tú puedes ver cómo han crecido las ciudades de forma imparable, ¿no? Y, pues simplemente van creciendo. Madrid, Madrid yo creo que tiene más espacio de crecimiento que, que Barcelona, ¿no? Eh, Barcelona está como muy, muy colapsada, es muy densa.

No, Barcelona está-

Todo lo que tocas...

Está limitada geográficamente, no sé cómo se llama, por montañas y mar.

Sí, sí, sí, sí.

O sea, hay una barrera física en Barcelona.

Sí, pero se puede desarrollar, pues toda la parte-

Al otro lado.

Todo el otro lado.

Sant Cugat, que es donde habéis ido. Sí, claro.

Cien por cien.

Vale.

Podemos hacer uns ferrocarrils, eh, mejores.

Exacto, eso es lo que iba a decir, ¿no? También depende cómo esté conectado la periferia a la ciudad. Pero en China, por ejemplo, tampoco están especialmente bien conectadas las ciudades, ¿no?

Sí, no sé si es un ejemplo de éxito urbanístico China.

Ah, en ese momentos no. En ese momento...

Ni eco-- ni financieramente, porque se ha caído el promotor más grande del país, ni en calidad de vida de algunas de estas ciudades, ¿no? En, en contaminación, en, eh, estilo de vida al que esto conlleva, de horas perdidas para ir al puesto de trabajo. O sea, es, es un puzle muy complejo.

Entonces, vam-vamos a entrar, o sea, a entender có-cuál es el-- cómo funciona el mindset de un promotor, ¿no? O sea, tú, tú buscas un local, ¿no? Y luego, ¿qué tienes que tener en cuenta? Ay, Perdona, un local, un terreno. Y tienes que tener en cuenta, em, la regulación. Entonces, ¿cómo te afecta la regulación? ¿Por qué es un problema?

La... A ver, la, la regulación es una parte clave, ¿no? Porque cada suelo tiene s--tiene su carné de identidad y este carnet de identidad está regulado y, y, y dice lo que puedes hacer ahí. Te dice cuántas plantas puedes construir, cuántos metros cuadrados, qué altura, qué usos. Por lo tanto, la regulación y el carné de identidad de cada solar es el, el, el, es el que dictamina Cualquier plan de negocio que puedas generar

Pero también el precio del, del solar encima.

Por supuesto.

¿Esto es estático?

Claro.

Es-este carnet de identidad ¿es, eh, inmutable o es mutable?

E-es mutable, pero es complicado. Eh, es estático en su gran mayoría.

O sea, tú aceptas lo que te encuentras en el mercado, no intentas, eeeh, cambiar el uso.

Bueno, a ver, o sea primos alcaldes, ehm, t-- ha pasado en España sistemáticamente

En España hay...

No hay cambios de usos ahí y tal, ¿no? Y, y bueno, y, y más allá, ¿no? Nosotros aceptamos lo que hay en el mercado, trabajamos con el DNI, eh, de cada uno de los suelos. Yo, yo estoy a favor de la flexibilidad de usos en proyectos muy grandes. Si viene un fulano y está dispuesto a meter quinientos, seiscientos mil millones de euros para desarrollar un, un suelo, eh, yo creo que las ciudades tienen que trabajar ad hoc con cada uno de estos promotores y, y crear algo que sea viablemente económico y sea viable para la ciudad.

Porque esto puede ser un fast track a regenerar un área de la ciudad con inversión privada y no con inversión pública.

Esto pasa, ¿no? A veces pasa. Aquí estamos cerca de la Villa Olímpica, que fue una transformación increíble de Barcelona. Antes hablábamos, ¿no?, de, de este barrio. Ah, aquí al lado tenemos el Forum, que ha sido un poco más lejos, pero otro cambio grande de la ciudad. O sea, esto pasa-

Pasa, ha pasado.

Quizá no pasa tanto como-

Y Ventas de Robledal mismo, ¿no?

Y donde estamos nosotros, que es en Ventas de Robledo.

Que eso es una mezcla entre top down y bottom up, ¿no? Por lo que veo, por eso digo. Hay una planificación a largo plazo estratégica, pero luego hay un promotor que viene y propone algo, ¿no?

Sí. Pero debería hacerlo. Debería hacerlo. Son casuísticas únicas, ¿no? Que pasa cuando hay mucho volumen, pero generalmente el promotor trabaja con el carné de identidad de cada suelo.

Vosotros no os metéis en este percal de ir al ayuntamiento y decir queremos cambiar el barrio.

Todavía no.

Pero te lo planteas.

Sí, paso a paso, ¿no? Pero por supuesto.

Es un tema de volumen, el tamaño importa. Mucho. Y luego está el tema de la vivienda pública, ¿o cómo se llama? Vivienda-

Protegida.

Protegida, ¿no? O sea, hay una regulación, eh, en Barcelona y seguramente en Madrid también, no lo sé, que es cuando eres promotor tienes que construir viviendas protegidas. ¿Qué significa eso?

Bueno, son viviendas que están gestionadas por el Ayuntamiento o están gestionadas a través de una concesión del Ayuntamiento y tiene una limitación de precio.

O sea, tienen limitación de precio de alquiler.

De alquiler o de venta, porque el VPO, eh, puede existir en venta o puede existir en alquiler.

VPO es vivienda de protección oficial.

Correcto.

De protección oficial. Mhm. Ah.

Que cuando yo era pequeño, anécdota, hasta hace no muchos años me pensaba que era para protección de testigos. Hasta que un amigo mío me dijo que se compró un piso de protección oficial. Dice: "¿Pe-pero de quién te escondes?" Simplemente era una vivienda barata.

Suerte has tenido. Hay mucha gente que, que está en... que tiene acceso a esto, ¿no? Y luego s-- podemos entrar en los criterios para aceptar una persona o, o no, ¿no?

Yo estoy a favor, ¿eh? Del VPO, pero creo que no es la solución. Es decir, creo que es una de las soluciones. Creo que la solución real viene a través de incentivar la oferta, eh, y, y inversión pre-- inversión privada. Y esto se puede hacer desde permi-permitir desarrollar más alturas, cambiar usos de suelo, eh, desbloquear, eh, l-- todo el red tape que existe a día de hoy.

Os he dicho, yo soy de Barcelona y he crecido quince, veinte minutos andando de donde estamos ahora y os he contado todos los proyectos que estamos haciendo en España y tengo todos los proyectos en Madrid. Me gusta mucho Madrid, es una ciudad que a nivel, eh, como emprendedor me da muchísimo, pero a mí m-me encantaría tener más productos en Barcelona.

No tengo más productos en Barcelona, no porque no crea Barcelona, no porque no conozca, no porque no seamos capaces de vender Barcelona al mercado de capitales, sino porque hay una realidad que actualmente pues en Barcelona lo que es desarrollar es difícil.

¿Por qué?

Por la regulación.

Pero cuáles son las dificultades-

Concretamente, ¿qué pasa? El carnet de identidad no te gusta, ¿no? Has dicho el DNI de los terrenos, te encuentras DNIs que no te gustan.

Primero Barcelona es, eh, podríamos, eeeh, las dificultades, ¿no? Para, para nombrar solo dos. Eh, e-en Barcelona, todo lo que sea desarrollo de vivienda de más de seiscientos metros cuadrados está sujeto al treinta por ciento de habitatge protegit, de vivienda pública, lo cual hace que para el inversor institucional oportunista, que es el capital que yo tengo detrás a día de hoy, no le pueda pagar los retornos para que esté interesado.

Bueno, has hecho un dieciséis por ciento. Pero ¿por qué no es Barcelona?

Dieciséis para arriba.

Para arriba.

Es para arriba.

Pero ento-- pero ¿por qué no estás en Barcelona? Si no, no podría, ¿no? L'Excel no da.

En Barcelona no.

Pero ¿esto no hace cambiar el precio del solar?

Bueno, quizá tienes vendedores que todavía no han ajustado y creen en Barcelona lo suficiente por no bajar.

Esperando que cambie esta revolución y tengan el solar vacío.

Exacto. Hay una apuesta fuerte, ¿no? Yo puedo venderlo hoy a precio descontado de tu TIR, tu retorno va a ser menor, con lo cual tendróngo que bajar el precio para que se ajuste el mercado, porque así funcionan los mercados. O me espero porque creo que va a cambiar la regulación y creo que subirá de valor. Y lo que has dicho es que lo que está pasando es que la gente no está vendiendo al precio que tocaría porque creen que subirá, porque creen que cambiará la regulación.

Y bue-- y luego tienes más regulaciones encima, ¿no? Por ejemplo, nuestros proyectos en Madrid, eh, nosotros desarrollamos dentro del uso de apartahotel. Somos alojamientos, si os habéis fijado, en ningún momento, eh, he mencionado, no se menciona con otro, con otro nombre, eh, y, y nuestro uso es un uso temporal. Somos un alojamiento en que, eh, la gente puede estar ahí de manera temporal hasta un año.

O sea, mínimo tres meses, máximo doce.

En, en Madrid, en, en los proyectos el... no tenemos un mínimo, sí que hay un incentivo a buscar.

Puede ser un día.

Puede ser un día.

Máximo un año.

Máximo un año.

Y en Barcelona, mínimo tres meses, ¿máximo?

Eh, no hay máximo.

No hay máximo.

Y con esos aquí hay usos distintos. Hay un uso que es aparthotel, que es en alojamiento temporal, y luego hay otro uso que es en el uso residencial clásico.

Pero teniendo el uso apartahotel, ¿por qué no lo des-destinas al turismo que tiene una marginalidad más alta, no?

Sí, estamos en Alcobendas, estamos en Carabanchel, estamos en Vallecas. Hemos hablado de los volúmenes, es decir, el proyecto de Alcobendas son ochocientas ochenta y ocho unidades, Carabanchel son mil cincuenta.

Para los que no conocemos los barrios de Madrid tan bien como tú, ¿qué estás diciendo? Que estos barrios no son turísticos.

Correcto.

Vale. O sea, estás diciendo que por zona estáis eligiendo una cosa que naturalmente no cederá al turismo.

Correcto.

Vale. Me lo imaginaba, pero no estaba seguro porque no conozco los barrios tan, tanto.

Pero el turismo se da depende del precio, ¿no?

Sí, pero bueno, aquí al final aquí conocéis bien el Excel, ¿qué os voy a contar? Eh, pones en-- mmm, pones las distintas variables. En, en real estate probablemente la variable más interesante, eh, hemos hablando antes del own to value, own to cost, hay una variable que es el gilt. Eh, ¿cuál es tu cap rate?

Eh, el hotel históricamente tiene un cap rate más alto que lo que tiene-

¿Puedes definir el cap rate?

El, el cap rate implica... Es el múltiplo. Como definiríais vosotros el múltiplo en inversión.

Múltiplo de qué a qué. O sea, en una empresa de software, el múltiplo típico que se usa es sobre-

El, el cap rate es NOI dividido por, por total de inversión.

Vale, ¿Qué es NOI? Vamos a ir preguntando hasta que se entienda.

E-NOI es net operating income, que es evita. Eh...

O sea, es el beneficio económico, para decirlo de una manera incorrecta, pero clara de entender, ¿no? El, el margen que te llevas por esa, ese producto, ese, esa inversión, eh-

Flujo de caja neto de un activo inmobiliario antes de financieros.

Vale, perfecto.

Si tú compras un piso por cien mil euros, lo alquilas por diec-- diez mil euros al año, eh, es un 10 %.

Si n-- Bueno, el NOI si lo alquilas por diez mil euros al año, te gastas dos mil-

Claro

...en la gestión, en el IBI también, e-el administrador de fincas tal, y los ocho mil que te quedan-

Es un 8 % de cap rate. Y tú estás diciendo que genera más cap rate el turístico.

Turístico genera un q-- Tiene un cap rate más alto, pero s-también se vende en un cap rate más alto. Al final, el negocio de la promoción es un negocio en el que yo voy, construyo en un yield de entrada de un seis y medio, de un siete, de un siete y medio, y me creo que soy capaz de venderlo en un yield de un cinco, de un cuatro setenta y cinco, de un cuatro y medio.

¿Qué significa venderlo?

Eh, salir de la inversión, desinvertir.

Vale. O sea, por-- No, no he entendido el yield. Entonces, o sea, la plusvalía. Esto ya es yield es plusvalía, ¿no? Cuando sales, estás pensando la revalorización.

La revalorización. Pero si yo cojo mi, mi NOI proyectado sobre coste total cuando yo empiezo a desarrollar, pues busco un siete para poner un número que es-

Que ese número como más alto, más bueno, ¿no?

Exacto.

Vale. Tú buscas un siete, inviertes cien mil euros y sacas siete mil al año.

Exactamente.

Vale.

Y luego, eh, tu exit yield de salida es el comprador que viene, ¿qué le prometo? Qué NOI el comprador que viene va a sacar sobre el precio que paga. La compresión entre ese siete y lo que sería un cinco, ese es tu margen.

Yo no lo hago entender. O sea, ¿por qué se lo vendes con un peor yield? ¿Por qué se lo vendes, por qué se lo vendes con un peor retorno? O sea, la realidad es un siete, ¿no? En este ejemplo teórico.

Lo vendes con un, con un múltiplo más alto.

Vale. O sea, lo vendes con un múltiplo más alto. Ya está. O sea, la idea es que tú consigues capital más barato de lo que eres capaz de vender ese capital. Compras capital barato y lo vendes caro. Es lo que estás diciendo al final.

Compras capital barato, ¿no? Eh...

O sea, tú consigues un yield más alto porque operas bien o porque minimizas el coste del capital.

Y porque añades valor en toda la construcción.

Añades valor, lo comercializas mejor.

Exacto.

Pues si tú tienes un yield del 7 %, entonces, ¿cuál es tu objetivo de venderlo por un 5 % de, de, de ganancia? Has dicho un 5 % de ganancia.

No, un 5% de yield.

Pero ¿qué significa un 5 % de yield cuando tú estás haciendo una transacción?

5 % de yield es un múltiplo del veinte, ¿no? Si yo saco dos de flujo de caja neto y lo vendo por veinte X, lo vendo por cuarenta. Un, una yield de un siete sería un múltiplo, pues de alrededor del trece, ¿no? Eh, en ese caso, lo vendo por veintiséis en vez de cuarenta.

Ese dieciséis, perdona, ese catorce, es el spread que capturo y es el spread clásico de un promotor.

Mmm. Eso es un horizonte de tres años. ¿Cuánto cuento lleva este proyecto?

Son horizontes de cuatro o cinco años.

Desde que empieza el proyecto, desde que se pone la primera piedra o desde que entra a vivir la primera persona.

No, no, no. Cuatro o cinco años, desde el momento en que se cierra la inversión, se compra el suelo-

Vale

...se tramita licencia, se empieza a construir.

El día que se firma todo para arrancar, ahí empieza el, el-- la cuenta atrás.

Exacto.

Y entonces, ¿hay que construir?

Bueno, hay que sa-sacar licencia, construir, estabilizar y luego-

Estabilizar significa meter gente...

Empezar a operar. Empezar la operación. Empezar la operación.

Y conseguir una, un yield del 7%, porque esta es tu carta de presentación.

Exacto.

O sea, ahí lo tienes que apretar mucho todo para luego soltarlo.

Exacto, exacto.

Y lo tratarás en base al, al yield que has t-- que tú has sido capaz de generar. Claro, aquí nos falta...

No, pero es normal que haya un valor diferente, porque cuando tú empiezas es todo riesgo. Lo único que no es riesgo es que estos metros cuadrados son tuyos, pero tienes que conseguir una licencia quetiene un riesgo, mmm, administrativo, tienes que construirlo, hay un riesgo de plazos, hay un riesgo de que te cueste más, ¿no?

Construir es...

Claro. Luego hay un riesgo de comercialización, de que esté suficientemente lleno, de que, de que el cliente esté contento. Y cuando ya ves, cuando ya no hay riesgo, porque ya está todo visto y validado, viene otro tipo de inversor mucho menos, ah, ah, dispuesto a arriesgar y dice: "Yo as-asumo menor retorno Pero porque no hay riesgo

Lo has entendido a la perfección. Entonces tienes el ciclo de vida de un proyecto, ¿cómo funcionamos? Os explico el, el ciclo de vida de un suelo. Generalmente lo que es la compra de suelos sin licencia, esto el inversor institucional no lo hace. O lo hace un promotor o lo hace un ultra high net worth individual, que decimos en nuestro mundillo. A partir de ahí, en el momento que ya tienes licencia o que ya tienes un pass a licencia muy claro, es donde el institucional entra.

El institucional que te entra en ese momento es un institutional au-oportunista o value add, que es el capital S encima del dieciséis, encima del dieciocho, encima del veinte, en función del mercado, de la tipología de activo. Una vez ya lo tienes construido, pero tiene riesgo comercial, el apetito ahí eso es para los funders que son core plus.

Tiene la capacidad de coger el riesgo de comercialización, que tarde pues veinte meses en vez de diez en llenarlo, pero que ya no hay riesgo de licencia, ya no hay riesgo de obra. Y finalmente, cuando es un negocio que ya está crucero y ya funciona, eso es para el core, el capital más core, que es el capital al seis, el capital al ocho.

¿Y quién es este? Porque el primero que has dicho sí que es, eh, un, un, un-- una persona industrial, ¿no? Casi que conoce muy bien cómo funciona el mundo o una persona muy rica que por lo que sea, pues le tiene cariño al barrio o tiene algún interés especial en que pase esto. Eh, el, el último capital, ¿quién es?

Soberanos, eh, aseguradoras... Mmm. Mhm.

Y tú ahora mismo estás en la fase del primer inversor. No habéis-

No, estamos en el segundo. No, no, estamos en-- trabajamos con institucional, estamos en la fase de estar con capital, eh, value add y oportunista institucional.

Vale.

Eh...

O sea, habeís hecho fases una y dos, pero no habéis hecho todavía la fase tres.

Correcto.

Que es colocarle este negocio que ya funciona, que está ocupado y tal, a un inversor más-- menos riesgo, más paciente.

El, el treinta por ciento de vivienda prote-protegida, ¿esto solo pasa en Barcelona o te pasa también en otros lados?

Pues tienes formatos y formatos, ¿no? Eh...

Pero siempre hay que, mmm, dejar una vivienda, una parte de la vivienda protegida, ¿no?

En Barcelona, la normativa hasta ahora ha sido una normativa que siempre y cuando hayas tocado más de seiscientos metros cuadrados y, eh, hayas actuado en zonas comunes del edificio, ya sea poner ascensor, rehabilitar una fachada, eh...

¿En Madrid hay algo similar?

No, a día de hoy no.

No. Y esa, ah, ah, en tu primera frase has dicho que estáis en cuatro países, pero solo hemos hablado de España.

Sí, eh... tenemos presencia, tenemos presencia en Dublín, tenemos presencia en Londres y, y tenemos dos activos pequeños, eh, uno en Nueva York y uno en Los Ángeles.

Ostras.

Tanto, tanto en Dublín como en Londres también estamos con institucionales de la mano de, de capital institucional y en Estados Unidos, eh, sí que son unos proyectos más legacy, más pequeños de mi socio y ahí no hay institucional.

Vale, eso es un poco más herencia del pasado que no lo que estáis haciendo ahora. Pero en, en Dublín y en Londres sí que habéis comprado un terreno y habéis montado un edificio.

Eh, nuestra historia es una historia en que la fase uno de los edificios es rehabilitación, edificio existente. Eh, lo que estamos operando tanto en Barcelona, Madrid, Dublín y Londres han sido rehabilitaciones y la fase dos ya es la fase de suelo.

Claro.

Eh, a nivel operativo, en Dublín y Londres estamos todavía en la fase uno.

Vale.

Pero tenemos proyectos en construcción, como puede ser en Madrid o en Sant Cugat, en el que estamos desarrollando suelo.

Bueno.

A ti qué te, ¿qué te da miedo? ¿Qué te quita el sueño en este negocio? ¿Qué es lo que más te preocupa, la operación? Eh, es decir empezar este yield del siete por ciento. Eh, ¿te preocupa comprar bien? Eh, ¿te preocupa conseguir financiación?

¿Qué es lo que-- si tuvieras que elegir cuál es tu principal problema, ¿cuál es?

A ver, fundraising, eh, ha sido un año, ha sido un año complejo y, y ha sido un año muy movido, eh, para todos a nivel macroeconómico, a nivel social y la verdad que la parte de fundraising ha sido compleja. Este año ha sido muy compleja.

¿No tanto encontrar suelos, o sea, solares?

No, el supply, eh, no ha sido tan complejo, ha sido mucho más complejo la parte de fundraising. Em, y, y bueno-

Curioso, porque yo, yo pensaría que si tengo que escalar este negocio, lo primero que pensaré es dónde encuentro suelo. O sea, pen-- pen-- o sea, al final el capital, o sea, sí, eh, es difícil arrancar y co-conseguir acceder a esas grandes fortunas, ¿no? Pero, pero es lo que buscan.

Buscan sitios donde alojar, eh, dinero, ¿no? Tienen un gran problema la gente con mucho capital, ¿no? Y, y, y generan métodos proactivos para encontrar, eh, gente que pueda in-invertir su dinero. Pero, pero ¿un solar? Porque además el tema del solar, em, yo pienso en residencial y en pequeño tamaño, son mercados con mucho acceso a la información, con mucha asimetría e información.

Exi-existe marketplaces-

Con mucha simetría o asimetría.

Simetría. Porque acce-- existen marketplaces, porque, em, bueno, está muy intermediado, ¿no? Entonces, pues tú rápidamente sabes cuál es un precio y dónde hay un local, ¿no?

Idealista.

idealista de turno, ¿no? Pero claro, un solar, yo ahora pienso: Si quiero encontrar un solar, o sea-

También están Idealista. Sí.

No, pero lo que desarrollamos no está, eh, y tienes toda la razón. Y ahí es el local know how y es la razón-

Exacto. Ahí hay un crack de jugar con la asimetría de información ahí, ¿no?

Y es la razón por la que somos operating partners de fondos de inversión institucionales. Aquí trabajamos con partners, trabajamos con socios locales que tienen el deep know how con advisors, eh, de, de los mercados. En concreto, pues en, en, en los proyectos de Madrid hemos trabajado-

Os avisan. Os avisen de que un local va a estar en venta.

Y son socios en los ventures. Es diferente cada venture. La venture, por ejemplo, de Ben Capital, que os comentaba, eh, somos socios con, con un-- una promotora que es Momentum Real Estate y Ignacio y Gabriel, que es, es una compañía también privada, esos dos emprendedores y, y gran labor de sourcing.

Es una labor Que está más en sus manos

Y ellos te la pasan porque son los socios tuyos que invertirán-

Claro, eso es un venture. El-- cómo funciona el venture, es un venture en que el, el noventa y cuatro por ciento del capital del equity de los proyectos es el institucional y el otro seis, pues nos lo repartimos-

Vale, ahora entiendo por qué en la primera fase es tan importante que ese tipo de inversor sea este concreto, porque es el que te da el capital y te da el sourcing del terreno. Es la misma persona.

Mi pregunta ahí es entonces, ¿por qué te necesita?

No, para operarlo, para hacerlo. Alguien tiene que que crear un edificio-

O-o-operarlo, hacerlo y, y después aquí hay una labor de fundraising en que, eh, eh...

Porque no mete el cien por cien de capital, pero has dicho el noventa y pico por ciento del capital.

El noventa y seis, pero lo mete un fondo de inversión internacional, que no, no es un-- no tiene el know how. Nosotros somos los operating partners en que hay un operating partner que tiene el know how del sourcing, él desarrolla; el otro operating partner, que tiene el know how del producto, de cómo operarlo, de cómo crearlo y, y, y de cómo poner el wrapping en ese venture para que esto funcione una vez construido.

O sea, tú para abrir localizaciones tienes que tener este conocimiento local, tienes que tener un partner local. Sin eso no puedes abrir una localización.

Y en lugar de pagarle dinero, le dejas que sea uno de los socios primeros en el proyecto.

Coinvierte. Skin, skin on the game.

No, no le pagas.

No. Coinversión, coinversión con nosotros y, y obviamente con el fondo. Y, y el local know how, el-- esto al final es un negocio de ladrillo y, y en el ladrillo, eh, hay que ir paso a paso y hay que tener local know how. Sin hacer esto, eh, la caída puede ser muy grande.

Oye, y aquí normalmente hablamos de proyectos, eh, tecnológicos e hiperescalables. O sea, ¿tu negocio escala?

Hombre, por supuesto. Eh, eh, en un negocio en que el noventa y seis por ciento del equity no es tuyo, eh, escala y mucho. Eh, tienes ejemplos de investment managers que están cotizadas en la S&P, eh, Blackstone siendo un ejemplo de ellos, eh-

¿Tú quieres montar un Blackstone?

No, nosotros queremos montar un, un, más un, un-- ha-hablábamos antes, Curri, sobre-- hablábamos antes de, de los dos tipos de gestoras y, y definimos siempre que hay dos tipos de gestoras de inversión. Hay una gestora de inversión que es un country specialist y hay una que es un asset class specialist. Eh, nosotros queremos montar, eh, o ya estamos montando un asset class specialist especializado en flex living y con-

El Blackstone del flex living.

El Blackstone del flex living.

En el mundo.

Exacto.

Y antes también hablábamos de tu competidor, eeeh, norteamericano israelí, que es Adam Neumann.

Hay muchos, sí. Es espacio, ¿no? Pero ese es curioso.

Bueno, pero concretamente este, Adam Neumann fue el fundador y CEO de WeWork, ¿no? Seguramente mucha gente conoce la historia, si no recomendamos el documental de WeCrashed. Y ahora está montando una cosa que se llama Flow.

Correcto.

Que se parece mucho a lo que nos cuentas tú.

Sí, Adam se ha dado cuenta que, que el dinero de VC se ha ido a negocio tradicional y que el negocio tradicional hay mucha oportunidad, pero es un negocio para capitalizar con otro tipo de capital. Y, y creo que Flow le irá muy bien, porque no es un negocio en el que se hayan pagado y, y que haya tenido inversores que le han comprado valoraciones, que simplemente el tipo de negociación no las puede generar.

Flow es lo mismo que NODE.

Muy parecido, sí.

Pero en Estados Unidos o empezando desde Estados Unidos.

Estados Unidos.

Pero ¿Flow levanta quinientos millones o...? Con, con Andreessen Horowitz.

Bueno, la diferencia-- Sí, levanta mucho. No sé si son quinientos, trescientos, no sé el número. La, la gran diferencia entre Flow y nosotros es que, que Adam Neumann, pues tiene unos deep pockets que nosotros no tenemos.

Tú no. Si rascas, no llega al billion.

No llega al billion.

Nosotros trabajamos con gente como, como Bain Capital, que al final está poniendo el dinero, o Harvard Capital Management o Benton Green Oak, que son algunos de los inversores que tenemos en Europa en los distintos ventures. Y Adam, pues no tiene que ir a buscar ese institucional, eh, porque su s-- su capital le permite invertir él mismo.

Aparte del tema de la marca y el lifestyle que, que promociona, también habla de un modelo de copropiedad, una cosa un poco rara que yo no acabé de entender. ¿Tú sí?

No, no estoy, no estoy al día con su copropiedad.

Decía que si tú pasabas tiempo, X tiempo en alquilando un espacio, acabas siendo propietario o acabas teniendo una parte de equity en ese espacio. A mí me encanta. Esto me flipa. Es algo que estamos-

Yo creo que es porque estaba de moda el cripto todavía y había un rollo token. N-no lo digo en coña, ¿eh? O sea, que, que había como una herencia de concepto token que se iba ganando y tal. No sé si sobrevivirá.

Y eso pasa de moda ya.

No lo sé. Bueno, ha pasado de moda así. Los tokens han pasado de moda.

Estamos jugando con esto, eh, y, y yo lo veo parecido a los, los AmEx points, ¿no? Es decir-

Los puntos de American Express.

Los puntos de American Express, los puntos de Iberia. Eh, y, y creo que va a haber opciones. A día de hoy no tenemos un modelo para poder llegar a dar ese reward al consumidor. Si usted se va quedando, pues puede ser partícipe. Pues es algo que creo que llegará. Eh, requiere capital muy flexible en, en, en horizonte temporal de inversión y, y, y, y que pueda aceptarlo.

Y, y, y Adam puede ser probablemente que sea la primera persona que lo implemente a escala en el mundo.

Volvemos a los pisos en copropiedad que te hablamos hace unos cuantos pódcasts en el caso de Bipla, ¿no?

Sí. Ayúdanos a entender una cosa que, que debería ser muy sencilla, pero n-no lo es con lo que has contado de momento, que es: ¿cuál es tu negocio? ¿Cómo-- qué factura? ¿Cómo, cómo gana dinero? Son varias preguntas diferentes, ¿eh? Pero están conectadas.

N-nuestro negocio tiene cinco líneas de revenue. Tiene una primera línea de revenue, que es el-- todo lo que es el acquisition fee, que es lo que yo le cobro a un inversor para generarle una oportunidad. La acquisition fee te puede ir de cincuenta puntos bases a trescientos.

O sea, de un cero coma cinco por cien a un tres por cien.

Del precio de compra del edificio, del suelo Tiene una segunda línea de negocio, que es lo que nosotros llamamos los technical services fees, que es todo el input y el know-how que damos en cómo desarrollar, eh, ese activo. Eh, desde la programación del espacio, la definición de los unit mix, el-- toda la parte que es la licitación de mobiliario, el, el di-diji-dirigir, eh, el diseño de interiores tiene una tercera pa-

¿Esto a quién se lo cobráis? ¿También al inversor?

Al inversor.

Vale.

No regaláis nada, ¿eh? Le cobramos, de hecho, todo al inversor.

Vale, no eso luego quería entender.

Todo lo que generamos. Tenemos una tercera parte, que es el asset management. Eh, en el asset management es todo lo que hacemos para el inversor a nivel de deuda, sobre todo. Vamos a buscar deuda para el inversor, cerramos esa deuda, luego le hacemos el reporting al inversor, el reporting a la deuda.

Luego tenemos el property management, que esto ya es una vez está funcionando, pues cobramos un porcentaje de la facturación para la gestión del día a día. Y finalmente, el quinto que tenemos es el promote. Eh, que, que el promote, si en vez de pagarle un dieciséis de TIR le podemos pagar un veintiocho, pues ahí tenemos un catch up y es-

Vale, o sea, os lleváis un mordisco de la performance, ¿no? De los resulta-- de los retornos que generáis al inversor.

Qué mordisco. Oye, esto es ad hoc. Es ad hoc. Podemos hablar luego de la oportunidad que...

Vale, vamos a poner un ejemplo que e-entiendo que por los volúmenes que explicas tú, eh, podrían ser razonables, ¿no? O sea, yo podría ser un cliente tuyo, yo hipotético, ¿eh? No yo de verdad. Eh, una persona que tiene diez millones de euros que los quiere invertir en, en flex living en España y quizá en el Reino Unido y, y tal, ¿no?

Eh, yo el día que te vengo a ver me dices: "He encontrado ahí un solar que lo voy a convertir en flex living. Si quieres participar, ya solo para que te abra la puerta, te voy a cobrar diez mil euros". O, o cien mil euros. No sé cuá-- qué le, qué le cobran.

No, no, cien mil, el uno por ciento.

Cien mil euros. Vale, o sea, cien mil euros para dejarme invertir en esta oportunidad que tú has encontrado. Primero. Luego me dices transfiereme los diez millones de euros, ¿no? Y yo te los transfiero. A alguna cuenta.

Los, los, los... Al final hacemos la, la-- primero creamos la-- negociamos el pacto de socios, los ponemos en la compañía.

Se crea una sociedad.

Se crea una sociedad neta y la primera factura ya es ese uno por ciento, ese uno y medio, en que nosotros cobramos por el sourcing.

Y luego empiezas a cobrarme ese fee, que no sé cómo lo has llamado hasta ahora.

Technical Services Fee, que-

Que esto es el Management Fee.

Bueno-

No, este es el Asset Fee. Perdón, estoy hablando del Asset.

El Asset Management Fee.

El Asset Management Fee me lo vas cobrando cada año-

Cada trimestre.

Cada trimestre. Una vez hecha la transferencia, tú me vas cobrando un trocito de esto por gestionármelo, eh, apalancarme, ¿no? Ir a pedir deuda, gestionar todo el reporting y tal.

Gestionarte la inversión. Esto es parecido cuando tú-- esto es muy parecido en el prospecto de un fondo de inversión que te puede vender un banco. Tienes una comisión de apertura y luego tienes una comisión de gestión.

¿Entre el uno y el dos?

Entre el uno y el dos es el acquisition, entre el uno y-- en función de lo que traigas. Si hay broker, si no hay broker, si es off market, si no es off market, eh, si están idealista, pues más del uno no te puedo cobrar. Si traigo-

¿Y la Comisión de Gestión?

Comisión de Gestión puede estar de veinticinco puntos bases a ciento cincuenta. Un Blackstone le cobra ciento cincuenta a, a sus LPs.

Uno coma cinco por ciento.

Uno coma cinco al año. Y de ahí-

Sí, y también dependerá del volumen, ¿no? Si yo meto muchos, muchos, muchos millones, me haces un descuento de volumen. Y si yo soy un inversor pequeño que te doy mucho trabajo y poco dinero, me cobras un porcentaje más alto, ¿no? En general hay una escala ahí.

Exacto, exacto.

Vale, entonces tú me cobras, eh, hemos dicho, de diez millones de euros, cien mil por dejarme entrar en el proyecto. Luego me vas cobrando un cero coma algo, creo que has dicho, al año, por gestionarme mi trocito de dinero de, de esa entidad que se ha creado. Luego me cobras el Technical Services Fee, que es hacer el proyecto, que eso es un, es una vez, ¿no?

Solo una vez.

Eso sí, eso es una vez. Te cobro ense-- entre setecientos cincuenta y mil quinientos euros por cama.

¿Por?

Por cama.

Ostras, vale, ahora tengo que saber cuántas camas da a mí y tal.

No por euro invertido, por cama.

Por gama. Pon ahí que tienes, eh, cien camas en tu proyecto de...

Pues cien mil euros más.

Exacto.

Cien mil euros más. Eh, llevo doscientos mil ya. Y, y ahora empiezas a construirlo.

Empiezo a construirlo.

Y mientras tanto, me vas cobrando mi Asset Management Fee.

Que cuanto más tardes, más cobras. Bueno, no porque me ties-

Pero no cobras el otro.

Me tienes incentivizado con el mordisco, como lo has definido.

Luego, luego empiezas a operar, empiezas a facturar. A mí me llega la facturación de los clientes, mi trocito, menos tu fee de gestión.

Exacto.

Eh, y luego cuando lo vendemos esto, llega un día que lo vendemos, ¿no? Al cabo de cuatro o cinco años, hemos dicho.

Y si yo te he prometido al cabo de cuatro o cinco años vendemos, si te he prometido una TIR del dieciséis y te saco una TIR del treinta, pues pacto contigo una estructura de promotes.

Vale, o sea, ¿todo lo que vaya por debajo del dieciséis es para mí? Si va por encima de dieciséis, tú te vas a quedar un mordisquito de eso.

Sí, generalmente va en tramos. Eh, los tramos van del, del diez al quince es un tramo, del quince al veinte otro y más del veinte, otro.

Son buenas TIRs, ¿eh? O sea, diez, quince, vente son unas TIRs que...

¿Y tu, tu negocio lo haces con el management o con el mordisco?

El negocio real lo haces con el mordisco y el nego-

En el Excel.

Sí. No, no, y en la realidad también. Eh, en la realidad también. Y lo haces con el Asset Management, no con el Property Management.

Yo te, yo te diría una opción, bueno, esto siempre es una conversación que se tiene con los fondos, pero ¿y no podría costarme todo cero y te doy más mordisco?

¿Y cómo, cómo hago la inversión?

Cómo pagas las facturas. No, pues con, con el inver-- con la inversión realizada. O sea, yo, yo agora-- yo, yo pongo el dinero, pero no me cobres un management fee.

Ah, no, pero yo tengo que mantener the lights on. Es decir, nosotros, eh, somos una compañía relativamente pequeña, somos cuarenta personas en- ...entre Madrid, Barcelona y, y Londres. Somos una compañía sostenible, es decir, no ganamos mucho dinero al día a día, pero ganamos algo Y, y-

Con el management.

Con el management. Eh, con el management, con la acquisition, con todo, con el pack, con el pack. Y, y, y yo tengo salarios, tengo nóminas, tengo oficinas y, y tengo una fiesta que pagar. Si solo me pagas al final, eh, me ahogas tanto que no, no voy a llegar al final.

Claro. Alguien tiene que financiar esto.

Ya.

Eh... Y, y una pregunta: las cuarenta personas ¿qué hacen?

Tenemos tres patas. Una pata que es business development, que hace acquisitions y investment management, sobre todo acquisitions, buscar esos partners, esos so-- esos advisors, esos suelos. Tenemos una segunda pata que es design and development, que hace toda la parte más técnica una vez está. Y una tercera pate ga-- es operaciones, en donde en operaciones pues hay desde el más, eh, la gestión diaria, ventas digital, todo lo que esté dentro de operaciones.

Mhm. Te iba a preguntar algo.

Iba a preguntar, em, haciendo números de servilleta, ¿no? Si tenías cien millones de euros de assets under management y más o menos es un uno por ciento de una cosa y otro uno por ciento de otra cosa, eh, significa que de estos fees recurrentes hay entre dos y tres millones de euros de revenue que te da para pagar ese equipo de cuarenta personas, que te quede un poquito de margen, ¿no?

Y luego aquí, donde realmente este se convierte en un buen negocio para, para los que están detrás es el-- la revalorización.

Exactamente.

Pero eso escala muy lineal. Bueno, escala totalmente lineal.

Bueno, no, hombre, no. Piensa que tengo aquí una cuenta que, que tengo más de tres mil unidades con ellos en España. E-eso es escalar de golpe. Eh, tengo un inversor.

Sí, sí, pero quiero decir que tu, tu, tus ingresos escalan con la cantidad de dinero que gestionas.

Exactamente.

Y luego hay la sorpresa, que es el día que realmente generas una TIR buenísima y ahí te llega un ingreso muy bueno. Eso no ha pasado todavía.

Eso todavía no.

No habéis vendido nada.

Todavía no hemos vendido.

Vale.

Ha habido únicamente una sola transacción en el mercado español en, en flex living.

Y no habéis sido vosotros.

Y no hemos sido nosotros. De-- cuando digo de transacción, digo una transacción de escala, ¿eh? De dos mil y pico unidades.

O sea, conceptualmente, esto podríamos definir que es como un fondo de venture capital, donde en lugar de buscar emprendedores y ayudarles a encontrar su camino, buscáis terrenos y metéis edificios y los comercializáis. Y luego los vendéis, ¿no? Igual que un BC vende la empresa cuando ya funciona, tú vendes el proyecto cuando ya funciona.

Sí, vendo el proyecto cuando funciona, pero vendo, eh, más que venderlo, cambio el inversor.

Bueno, sí.

Pero yo sigo cobrando.

Ah, tú sigues...

Yo sigo invertido, yo sigo gestionando, yo sigo en el día a día. Simplemente cambio el capital.

Ah, tú sigues operando.

Claro, yo sigo operando.

Es como un BC que también es private equity.

Nosotros somos un private equity. El, el modelo de negocios es un, es un modelo de private equity. Ese sería el-

Sí señor, claro Que private equity tiene. O sea, el private equity corporativo, donde el activo, en lugar de real estate, es empresa, también opera, porque contrata un director comercial-

Exacto. Y tienes, y tienes private equity, por ejemplo, alguien que lo ha hecho muy bien aquí en Barcelona, donde estamos, la gente de Meridia, eh, el señor Faus. Eh, e-el señor Faus se ha dedicado a comprar compañías que explotan y son operadoras. Eh, tiene la-- tiene comprada una compañía ahora en, en apartamentos corporativos que se llama Caterina, y que es una gestora, un property manager, el administrador de fincas de toda la vida, pero que ya no es el administrador de fincas.

Ha comprado una compañía en glamping, se llama WeCamp, que es de lo más guay que hay en España a día de hoy.

Tendré que mirarlo esto. Un compau de camping.

Creo que alguien ha ido de por aquí.

Sí, yo no.

Me estuvo contando.

Y, y todo esto se lo ha comprado Meridia, que es un, que es un private equity, que tiene el negocio de investment management y se ha dado cuenta que hay valor en la, en la operativa.

Oye, ¿por qué te metes en, en este negocio? ¿Qué te hace...? ¿Qué te lleva ahí? ¿Cómo descubres esta oportunidad?

Pues yo empiezo muy temprano, eh, y empiezo muy temprano por circunstancias familiares. Yo crezco, crezco en una familia por parte de mi padre, que solo somos mi padre y yo. No tengo ni hermanos ni, ni tenemos más, más familia. Eh, mi par-- mi padre es catedrático universitario y cuando tengooo 12 años muere mi tío.

Eh, mi tío tiene algunas fincas en Barcelona y, y tenemos un administrador que trabaja más de veinte años con mi padre y, y mi padre nu-no se dedica al negocio, no es-- e-el negocio, no es algo que le apasiona y me, me lanza a dedicarme a esto, pues-

¿Con doce años?

Sí. Con doce años.

¿Con doce años te da unas fincas a gestionar?

Eh, con un administrador, que es un señor que se llama Joan Ramon, que es, que es una de las personas que, que más cariño le tengo, a Joan. Y, y empiezo, y lo primero que hago son Airbnbs, cuando todavía el Airbnb no está regulado aquí en Barcelona. De hecho, en-- con, con dieciséis años tengo veintipico Airbnbs en Barcelona, que soy-

Qué buen timing el tuyo.

Muy buen timing. Lo que pasa es que después me lo regulan y no tengo las licencias y dejo de hacer Airbnbs. Tengo, tengo que salir, ¿no? Hay la regulación.

¿Pero por qué no pediste las licencias? Si era gratis pedir la licencia.

Bueno, pues porque tenía la edad que tenía y la experiencia que tenía. Pero, pero no, no, no, pero es que eso es muy interesante, porque al, al salirme me fuerza a reinventarme. ¿Cómo me reinvento? Eh, yo en ese momento estoy estudiando la carrera en Estados Unidos y conozco unos chavales en la uni que se dedican a traer estudiantes americanos. Y hago un partnership con ellos.

A Barcelona y Madrid. Y hago un partnership con ellos y lleno los pisos, en su momento, de estudiantes americanos. Y eso me permite, eh, conseguir mi primer trabajo después de la universidad en Airbnb. Porque la persona que me contrata en Airbnb le puedo contar toda esta historia que he estado haciendo, eh, los pisos, eh, turísticos, que después se han regulado, que he hecho el pivot, que ahora estoy con estos tíos, se llaman Stadio Apartments.

Y el entrar ahí, eh, hace que yo pueda luego ser segundo empleado, se-segundo empleado en Star City y empezar a construir mi carrera.

¿De cuántos pisos estamos hablando?

Veintipico has dicho, ¿no?

Eh, sí, de veinticinco.

Veintipico.

Veinticinco pisos. Hostia, esto-

Un buen ascenso

...esto no le pasa a todo el mundo. No le pasa a todo el mundo. Que recibe una llamada y-

Espérate, tú has dicho-- has soltado muy rápido que fuiste a Estados Unidos a estudiar. ¿Qué estudias?

Yo paso, yo paso doce años en Estados Unidos. Estudio-- hago finanzas en la carrera, en Nueva York, en la Universidad de Nueva York. Eh, luego-

Y luego... Bueno, perdón.

Luego me voy a San Francisco, Airbnb.

Vale, y has dicho que trabajas en Airbnb, también lo has hecho muy rápido, pero ¿qué haces en Airbnb?

En Airbnb trabajo en el equipo de real estate.

¿Qué significa?

El equipo de real estate llevamos-

Es todo real estate.

Todo lo que es eh-

No, bueno, pero no hay-- no, es nada real estate. O nada, sí, depende. Por eso digo qué significa.

"Asset light", ¿no? Es asset light.

¿Qué significa real estate entonces?

Eh, llevamos todo lo que era el portfolio de oficinas de Airbnb.

Vale, o sea, el propio real estate. Vale. Eeeh, y ahí conoces...

Conozco un señor se llama John Dishotsky-

Vale

...que era mi jefe. Y luego-

Que luego se va a montar Star City.

Que se va y se va a montar Star City.

¿Qué es Star City? Airbnb lo conoce to-- lo conoce todo el mundo, asumimos. Star City seguramente no.

Star City es uno de los primeros players de coliving en Estados Unidos que levanta setenta millones de dólares en BC o cerca de sesenta kilos.

¿Y tú qué haces ahí?

Yo ahí soy segundo empleado, hago de todo. Trabajo noventa horas la semana, cada semana, y hacemos de todo.

O sea, el espabilao que trabaja conmigo en Airbnb se viene a hacer cosas. ¿Tienes un rol, tienes un título o...? De todo.

Eh, bueno, primero algo más acquisitions-

Vale

...o chief of staff, eh, dando vueltas Luego-

Generalista.

Muy generalista. Y me pego mucho a John. Hacemos mucho fundraising, hacemos, eh, series A, hacemos series B, hacemos un bridge después. No llegamos a hacer el C de sí. Pero bueno, estoy toda la parte de creación de materiales para fundraising. Esto es la mitad de mi tiempo en Star City.

Vale. ¿Y qué pasa con esta empresa?

Esta empresa pasa queee utiliza venture capital para financiar un negocio que no es BC, que llega el COVID, la fiesta del BC para el negocio real que no es tecnológico se acaba y la empresa explota. Y-

Y muere. Cierra.

Muere, cierra, sí.

Y tú te quedas sin trabajo.

Bueno, hay un paso intermedio, que es que e-en un momento yo me asocio con, con los cofundadores y creamos una gestora en España, que es StartCity España-

Vale

...y que es una empresa cincuenta, cincuenta.

Tú eres el cofundador de la filial en España, por decirlo de alguna manera.

Esto, pues esto es un, es un marrón a nivel de compliance, ¿no? Cuando una empresa peta, ¿qué pasa con esa filial? ¿Por qué tiene una estructura de capital diferente que la ma-- la madre?

En esa provisión, ah, í-- ahí es una de las cosas bien hechas. En esa provisión, pues hay, hay una provisión que si en caso que hubiera un cambio de control, tengo un dari-- derecho de tanteo sobre las acciones y cojo y compro.

Tú compras a Star City americano en el capital de Star City España.

Solo España, ¿eh? No-

Sí, sí, pero tú compras al socio que era Star City de Estados Unidos, ¿no?, de Star City España, y tú pasas a ser el propietario del cien por cien de Star City España. ¿Y qué había allí? Sí.

Star city España era... eh, tenemos trescientos mil euros de capital social, lo compro por la mitad, por ciento cincuenta. Y en ese momento-

Esto es compra de duro a cuatro pesetas.

Eh, tenemos-- somos cuatro trabajadores en Barcelona, eh, cuatro más yo, somos cinco. Y tenemos, eh, un contrato de gestión, que es el, el contrato que hemos hablado ahora, muy avanzado, pero no firmado.

¿Qué quieres decir el contrato que hemos hablado ahora?

El... Los edificios que hemos estado hablando.

Uno de estos.

No, no, cu-cuatro de ellos.

Ah, vale.

Una cartera.

O sea, la semilla-

Está muy avanzada

..."the node" es Star City España.

Exacto. Y en el momento que yo lo compro, eh, la-- el, el inversor en esa cartera es, que es, que es Vencapital, y ahí es un señor que se llama-- un señor que es un señor, eh, que es muy joven y que le ha hecho espectacularmente bien dentro de private equity. Es un señor que se llama Rafael Coste. Yo coge, voy a ver a, a Rafaela en, en Londres y, y, y le cuento la realidad.

Le cuento la verdad. Digo: "Mira, este es, este es el proyecto que es la culminación de lo que llevo más de cuatro años haciendo en Estados Unidos". Ellos están en la bancarrota. No hay más dinero, no hay más fiestas. Se ha acabao, han chapao. Y, yyo quiero hacerlo. Tengo un equipo aquí que creo que somos la gente más válida en España para hacerlo.

Digo: "Rafa, hay tres opciones. Hay una opción que es que yo lo haga solo y, y me dejes montarlo solo. Hay una segunda opción, que es que entre mi socio actual, que es, que es un señor que se llama Nil Quera, que es que me junte con Anil. Lo tenemos ya hablado con Anil cómo participaríamos. Y hay una tercera opción, que en ese caso era montar una gestora o montar lo que es ahora NODE España o era Starcity España con unos promotores de Madrid." Y pensé: "Bueno, vamos a conocer a Anil", eh, conoce a Anil y, y a partir de ahí, pues empezamos a negociar y podemos alinear las piezas.

¿Y Anil de dónde sale? ¿Qué hacía en ese momento?

A Anil le conozco yo en dos mil dieciséis a través de LinkedIn. Eh, Anil lleva con Node en ese momento desde el 17, es decir, lleva algo más de tres años. Él había creado ya la marca. Había creado la marca.

Que hacía lo mismo.

Que hacía lo mismo.

O sea, era competidor de Star City.

Competidor de Star City.

Había Star City España y Node. Y tú te vas a ver a tu competidor.

Mi competidor, que en ese momento no operaba en España, él estaba operando solo en Inglaterra e Irlanda.

Vale, que de ahí viene ese legacy que decíamos antes, esas promociones que hay ahí o re-rehabilitaciones que hay ahí. Vale, vas a ver a tu competidor de Europa, uno de los competidores de Europa. Os caéis bien.

Bueno, yo a Anil siempre-- yo a Anil le conozco desde el 16, 17. Le escribo por LinkedIn en el momento que veo que está haciendo esto. Me voy a tomar un café con él cuando esté en Londres dos veces en, en ese periodo de tres, cuatro años. Y es alguien que siempre estoy cercano a él. Eh, Anil, Anil y yo nos llevamos diecisiete años. Es una persona que ha estado-- que ha sido el, el responsable de Capital Markets para Blackstone en toda Europa Con 14 años dentro de Blackstone.

Es decir, realmente coge lo que es convertir Blackstone-

O sea, Anil es claramente mayor que tú

Diecisiete años, digamos

Mayor

Diecisiete años. Y, y es una persona que siempre hay relación y que tengo en el teléfono, eh, pues no hay una relación muy cercana, pero que es un candidato siempre a, a, a poder haber sinergias, eh-

Pero lo que ha montado él es más pequeño que Starcity España, por lo que estás diciendo, ¿no?

Bueno, lo hemos montado juntos-

Dos pro-- bueno, pero en aquel momento-

Sí, aquello ya era pequeño Sí, más de tres mil unidades

Y tenía dos

Más de tres mil unidades. Él está en las setecientas. Sí que es verdad que las tres mil unidades de Star City España en ese momento era un contrato que no estaba firmado, eh, que salía-

Estaba en proceso

Podía salir o podía no salir. Eh, pues sí, sí, eh, a día de hoy, como NODE, eh, España es nuestro mercado más grande.

Y os juntáis cincuenta/cincuenta, creáis una empresa nueva, recicláis la que ya hay. ¿Qué pasa ahí con, con todo este follón mercantil que me puedo imaginar?

Eh, nos repartimos el capital social, eh, distinto en España que fuera de España. En España yo tengo más del cincuenta, eh, fuera de España él tiene más del cincuenta, pero ambos somos relevantes de más del treinta en, en cada uno de los mercados.

Complicada esa estructura societaria, ¿eh? Quién, quién tiene el control, cómo se decide,cómo están conflic-

Somos dos

...tos de intereses entre unas y otras. Cómo se reparte-

Quién es dueño de la marca

Cómo-- quién es dueño de la marca, cómo se reparten los fees de, de-

No, no, porque tenemos una-- te-- no, esta, esta-- lo tenemos-- la, la estructura societaria es supercompleja porque Anil tiene mo-mo-montada de legacy una estructura como si fuéramos un Blackstone sin tener la gasolina de uno de esos equipos-

Lo malo de Blackstone son lo bueno de Blackstone.

Sí. Pero, pero está muy bien montada. Tenemos una topco, que es donde participamos arriba, eh, y luego, eh, tenemos compañías regionales, que cada una de ellas es, eh, la operadora en cada país.

Vale, pero vosotros tenéis proporciones distintas en las regionaleS

En España es la única regional que tenemos proporción distinta. Estamos entrando aquí en mucho detalle, pero realmente esto es, es una tipo de cosas que luego te explota la cabeza y-

Esa es una fundación peculiar, es una historia fundacional, eh, ¿no?, de, de una empresa que explota, que tú la compras. Qué raro, normalmente el, el fundador no tiene dinero ni para comprarle el café al equipo. Tú, en cambio, compras una cosa que está como quedándose huérfana. Luego tienes un socio que está haciendo una cosa parecida y lo acabáis metiendo todo junto.

Y lleváis tres años trabajando juntos

Llevamos tres años Anil y yo juntos

¿Y cómo ha crecido en estos tres años?

Buah, nos hemos pasado de-- somos casi cuarenta hoy y, y cuando nos juntamos entre él y yo éramos catorce. Eh, pero bueno, hemos crecido siempre de manera sostenible. Eh, aquí el tipo de casa que hemos montado desde el día cero es una casa que gana dinero. Y Anil y yo hemos tenido muy claro desde el día cero que esta es una casa de poco a poc y, y de no coger dinero, eh, que no es el adecuado para este tipo de negocio.

Esa es la clave, pues venimos del 2008, ¿no?, de, de una crisis especialmente en este sector, en espacio promotor

Sí, bueno, más que eso, me signi--me refería a, a utilizar los buckets de capital correctos

A WeWork

A WeWorks del mundo. Exacto. Y, y para mí esta va a ser lo que ya está empezando a estallar y va a estallar mucho más. Todo lo que es consumer products, todo lo que son compañías que tienen modelos de negocio que no tienen un hockey stick growth y que los venture capitals han invertido. Eh, aquí las historias van a ser muy complejas para poder llegar a valoraciones.

Ya lo estamos viendo, hace mucho que lo estamos viendo, pero creo que todavía queda mucho y, y hay mucha empresa que le ha, ha levantado dinero de BC para tipos de negocio que no se-

Que no lo justifican

Que no lo justifica. Y allí es donde hay la oportunidad, en el negocio real. Y, y, y yo esto me lo planteo de muy joven. Es decir, yo soy una persona sempre he soñado en, en emprender, eh, desde muy pequeño

Cuando en tu familia no eran emprendedores, eran académicos, tus padres además

Mis padres sí, mis abuelos, por parte paterno, eh, sí que fueron más emprendedores

Pero no los emr-- no tan emprendedores como los Almirall que decíamos antes, ¿no? No tienes nada que ver con los laboratorios que llevan tu nombre

Em, pero yo, yo una cosa que me planteé de muy joven es, eh, emprender en el mundo tecnológico o emprender en el mundo real. Y, y Jack Ma, Jack Ma, en una conferencia de Jack Ma, es el que me hace-

Fundador de, de Alibaba Me hace ir al mundo real, porque él dice: "Hay mucha gente inteligente en el mundo tecnológico, eh, pensar en oportunidades en el mundo real". Y aparte de los pisos, aparte de la historia de Airbnb que os he contado, este guidance es lo que me lleva a los real assets y no tanto a la parte tecnológica Tú no tienes socios, ¿no?

Fuera de, de Anil y tú, en la empresaaa, empre-- en vuestra sociedad estáis los dos y no tenéis pensado meter ningún tipo de inversión. O sea, tú estás touto el día hablando con inversores, pero para los proyectos, nunca para vuestro proyecto

Tenemos deuda, obviamente, tenemos deuda corporativa, como-

Pero en los proyectos

No, también arriba

No, también arriba, vale

Eh, no, a día de hoy no estamos buscando socios arriba

Tú eres muy joven, ¿no?

Yo tengo treinta. Veintinueve

Veintinueve años

Soy probablemente laaa-- l-- de las personas, sino la única persona que es key operating partner para un venture con más de cien millones de inversión, para un private equity en ladrillo en Europa, Que es key man en la operación. Que esto seguro que en, que en ventures, m-me podéis contar vosotros cómo funciona, eh, pero e-en private equity tienes este modelo del, del key man en que tienes, pues en este caso somos dos, no, no hay mucho más, y en que si uno de los dos se va o a uno de los dos le pasa algo, el, el, el-- tu inversor de PI Se puede, eh, puede girar toda la historia

Tu, tu objetivo es escalar ¿hacia dónde? ¿Hasta cuándo? O cuánto

El, el, el objetivo, el clear post que tenemos son cincuenta mil camas, eh, en las distint-- con distintos socios de capital. El capital más core, core plus, que hablábamos aseguradora, fondo soberano, con el producto ya operando. Y luego o-otra fase que sea un capital más oportunista value add, como son los socios a día de hoy que acompañan el desarrollo.

No queremos ir a muchas ciudades, queremos ir a pocas ciudades, tener escala en esas pocas ciudades y, y llegar a cincuenta mil camas en, en, en diez, doce ciudades. Ese es el, el objetivo

¿En cuánto tiempo?

Pues lo más rápido que podamos Pero, pero sin perder la cabeza y con un negocio sostenible. Sostenible quiero decir que al final de n-- de, de año, pues, eh, te dé para mantener las luces y un año pierdas un poco, un año ganes un poco, pero sin volverte loco con la fiesta

Y una pregunta, ¿estáis, ejem, regulados por la CNMV?

No

O sea, no sois un-- una gestora de dinero regulada. Tú puedes venir a nosotros y pedirnos que invirtamos sin tener que pasar por unos folletos y unas historias de la CNMV, como en-- como un capital riesgo sí que tendría que hacer

Es, es un muy buen punto. Este sería uno de nuestros, nuestras evoluciones.

Vale

Podría pasar ahí. Eh, a día de hoy, nuestro inversor, eh, y donde está gran parte de nuestro pool, es un inversor muy institacio-institucional que sí que está regulado, eh-

Pero tú puedes venderle a un retail. O sea, yo te-- puedes pedirme a mí diez mil euros

No lo hago, no escala

Pero, pero legalmente, ¿podrías?

Sí, podría tener una SL y, y que tú me compres el cero coma dos por ciento de la SL.

Vale

Pero no es mi negocio

Ahí, allá, allá, allá

Lo que no puedes publicitarlo, ¿eh? Pero siempre puede-- siempre puedes invertir en un negocio privado, ¿eh? N-no puedes hacerlo en plan publicidad

Si no eres un gestor de dinero. Si eres un gestor de dinero hay que pasar por el tubo de la CNMV

Porque hay una evolución de esto que es que puede acabar siendo, pues una SOCIMI, una, una sociedad de... Que incluso cotice, eh, y que la gente pueda invertir. Y, y, y, y en España, si el regulador acompaña vas a ver el, el próximo Colonial o Merlin, que son dos SOCIMIs, las dos SOCIMIs más grandes de España, ambas cotizadas en el IBEX, vas a ver la de VIVIENDA, eh, y, y va a salir probablemente, va a ser Neinor o va a ser alguna de estas compañías, que son las grandes SOCIMIs españolas.

Eh, si la regulación les acompaña y pueden conseguir que el capital institucional internacional tenga la tranquilidad a nivel regulatorio en vivienda en España, vas a ver una compañía cotizada en España, en el IBEX, que su negocio va a ser ser dueño de treinta, cuarenta mil viviendas de alquiler

Mhm. ¿Quién es tu referencia, Esteve? ¿De quién has aprendido?

Referencia...

Puede ser, puedes conocerlo o-

Jack Ma

Jack Ma me flipa. Ah, Gary Vee, Gary Vee me flipa mucho. A ni-- a nivel de tipo de negocio, os decía, comentábamos antes, ¿no? Eh, a mí lo que ha montado un señor se llama Bob Faith, que es el, el fundador de Greystar, pues sería el-- lo que estamos buscando en esta casa. Em, y a nivel de emprendedores, Jack Ma me gusta mucho.

Dana White me parece que es un tipo-

Ese es el de las luchas, ¿no?

Eh, sí

El CEO de UFC. El lucha, bueno, lucha libre no, MMA, ¿no?

MMA, exacto, UFC. Dana White es un tío que convence. Dana White compra New FC, no lo, no lo funda él. Lo compra con dos inversores, que son sus dos socios, y lo compra por siete millones de dólares. Em, lo vende por tres punto six billion, lo recompra por cuatro y lo vuelve a vender por seis, eh, por siete punto six, perdona.

E-en un negocio-

Tienes buena memoria, ¿eh?

En un negocio que es, eh, real assets. Eh, me, me flipa la historia de Dana White

Muy bien. ¿Y sigues algún pódcast o...?

Eh, sí, por ejemplo...

O algún libro que nos puedas recomendar para, para acabar. El que te haya flipado

Deberes para audiencia

El, el podcast de, de Tony Robbins, que hay un episodio con Dana White espectacular.

Muy bien. Oye, pues Esteve, muchas gracias por compartir con nosotros tu historia y hasta la semana que viene.